청약 당첨 후 잔금대출, 주거래 은행만 믿었다간 낭패본다

시작하며

청약에 당첨됐다는 기쁨도 잠시, 본격적인 고민은 바로 잔금대출부터 시작된다. 분양 계약서에 사인하고 중도금까지 무사히 진행했다 하더라도, 마지막 잔금을 마련하지 못하면 입주는커녕 계약이 해지되는 상황도 생길 수 있다. 특히 최근에는 주거래 은행이 있음에도 불구하고 잔금대출이 불가능한 사례가 늘고 있다. 그만큼 청약 아파트의 대출은 일반 매매와 다른 점이 많기 때문에, 미리 알아두지 않으면 곤란해질 수 있다.

이번 글에서는 청약 아파트 잔금대출의 핵심 구조, 대출이 안 나오는 주요 이유, 그리고 조금이라도 더 유리하게 대출을 받는 전략까지 꼼꼼하게 정리해본다.

 

1. 주거래 은행으로는 잔금대출이 안 될 수 있다

청약으로 당첨된 아파트는 대부분 시행사와 협약을 맺은 은행을 통해서만 잔금대출이 가능하다. 내가 아무리 오랫동안 거래해온 주거래 은행이 있어도, 그 은행이 해당 아파트와 협약 관계가 없다면 대출 자체가 불가능하다.

뿐만 아니라, 협약은행이라 하더라도 모든 지점에서 대출이 되는 게 아니라, 시행사에서 지정한 특정 지점으로 방문해야 한다. 그렇지 않으면 대출 심사 자체가 접수되지 않는다.

이와 같은 구조 때문에, 중도금까지는 순조롭게 진행되던 계약이 마지막 잔금에서 막히는 일이 흔하다. 특히 중도금 대출은 비교적 느슨한 조건으로 승인되지만, 잔금대출은 소득 심사, DSR(총부채원리금상환비율) 등을 철저히 따지기 때문에, 준비 없이 접근하면 예상 외로 막힐 수 있다.

 

2. 잔금뿐 아니라 예상보다 더 많은 돈이 필요하다

보통 사람들은 "중도금까지 다 냈으니 이제 잔금만 납부하면 되겠지"라고 생각하기 쉽다. 하지만 실제로 잔금을 앞두고 보면, 분양가 외에도 추가 비용이 상당히 많다.

• 확장 옵션, 발코니 마감, 시스템에어컨 등 선택 옵션 비용
• 중도금 대출 이자 (보통 입주 시 일괄 납부하는 구조)
• 취득세, 등기 관련 비용, 법무사 수수료
• 입주 청소, 입주민 등록 등 자잘한 실비용

이러한 항목들을 모두 고려하지 않고 대출만 믿고 자금을 계획하면, 입주 직전에 현금이 모자라 낭패를 보는 경우가 생긴다. 특히 1억~2억 이상 차액이 생기는 일도 드물지 않다.

 

3. 대출 한도는 분양가가 아닌 시세가 기준이 될 수 있다

대부분의 사람들은 분양가를 기준으로 대출 한도가 정해진다고 생각하지만, 실제로는 은행마다 기준이 다르다. 어떤 은행은 분양가 기준으로만 감정 평가를 하고, 어떤 곳은 현재 시세 기준으로 감정가를 책정해서 대출을 산정한다.

예를 들어 분양가는 10억원인데 입주시점에서 시세가 12억원으로 평가된다면, 이 감정가 기준으로 70%까지 대출이 가능해질 수 있다. 즉, 8억4,000만원까지도 대출이 가능해지는 것이다.

따라서 어느 은행을 선택하느냐가 매우 중요하다. 감정가를 높게 평가해주는 시행사 협약은행을 고르면, 잔금대출 여유가 훨씬 넓어진다.

 

4. 감정가 높게 잡아주는 은행을 직접 찾아야 한다

잔금대출은 시행사와 협약을 맺은 은행에서만 가능하다고 앞에서 설명했는데, 그 협약은행 중에서도 조건이 천차만별이다.

특히 다음과 같은 은행을 찾아보는 것이 좋다.

• 감정가를 실제 시세에 가깝게 평가해주는 은행
• 분양가 기준이 아닌, 감정가 기준으로 LTV를 적용해주는 은행
• DSR 비율을 더 유연하게 반영해주는 은행

이런 은행은 보통 입주 전 사전점검 때 현장 부스를 운영하는 경우가 많다. 집만 둘러보지 말고, 은행별로 내가 받을 수 있는 대출 한도를 직접 상담받는 것이 중요하다.

 

5. 2금융권은 무조건 피해야 할까?

대부분은 1금융권이 금리가 낮고 안전하다고 생각한다. 물론 원칙적으로는 맞는 말이지만, 대출 한도가 부족한 상황에서는 2금융권도 대안이 될 수 있다.

2금융권의 장점:

• DSR 비율이 더 높게 적용됨 (일부는 150%~200%까지도 가능)
• 감정가 기준으로 산정하는 곳이 많음
• 대출 조건이 비교적 유연함

물론 금리는 다소 높을 수 있지만, 모든 2금융권이 금리가 높은 것도 아니다. 특히 주택담보대출의 경우, 규제로 인해 1금융권과 비슷한 수준으로 관리되는 경우도 있다.

핵심은 금리보다 한도다. 자금 여유가 없고, 대출 한도가 부족하다면 2금융권도 전략적으로 검토해보는 게 좋다.

 

6. 소득이 적다면 ‘부부합산 소득’ 활용하기

잔금대출의 한도를 결정하는 중요한 기준은 소득이다. 연소득이 3,000만원인 사람은 아무리 DSR 규제가 완화돼도, 그 범위 내에서만 대출을 받을 수 있다. 그래서 소득이 부족한 경우에는 부부합산 소득이 큰 도움이 된다.

부부합산 소득 활용 시 유의사항:

• 혼인신고가 완료되어 있어야 한다
• 배우자의 부채도 함께 심사에 반영된다
• 소득이 적은 배우자를 차주로 설정하고, 소득이 많은 배우자를 소득 합산자로 넣는 전략도 가능하다

이렇게 설정하면 주담대는 배우자가 받고, 신용대출은 본인이 받는 식으로 전략을 분산할 수 있다. 이는 실제 현장에서 많이 활용되는 팁이다.

 

7. 명의와 대출의 관계도 꼭 체크하자

청약이나 대출을 준비할 때 명의 설정도 전략적으로 접근할 필요가 있다. 공동명의가 아니어도 대출은 가능하지만, 다음과 같은 점을 고려해야 한다.

• 명의자가 차주가 되는 것이 기본이다
• 공동명의가 아니라도 부부합산 소득 적용은 가능
• 차주의 신용과 소득 상태에 따라 차주 변경도 전략이 된다

예를 들어, 부부 중 한 사람이 기존 부채가 많고 신용점수가 낮다면, 다른 배우자를 차주로 설정하는 것이 유리할 수 있다. 또, 추후 신용대출을 따로 받을 계획이 있다면 명의를 나누는 방식으로 조절하는 것이 좋다.

 

마치며

청약 당첨은 시작일 뿐이고, 진짜 내 집이 되려면 잔금대출까지 안전하게 마무리해야 한다. 하지만 주거래 은행이 안 된다는 사실을 모르고 준비 없이 입주를 앞두는 경우, 잔금 미납으로 계약을 날릴 수도 있다.

시행사 협약은행 구조를 먼저 이해하고, 감정가 기준으로 대출이 가능한 은행을 찾는 것이 핵심이다. 여기에 부부합산 소득 전략과 대출 순서를 잘 조율하면, 한도도 넉넉하게 확보할 수 있다.

무엇보다 중요한 건, 사전점검 기간에 발품을 팔아 실제 대출 조건을 확인하는 것이다. 입주 직전에 허둥지둥하기보단, 미리 준비해서 차분하게 내 집 마련을 마무리하자.