일산 라페스타, 왜 이렇게 무너졌을까? 권리금 1억이던 상권의 몰락

시작하며

일산 라페스타와 가로수길은 한때 젊은이들의 데이트 명소이자, 장사 잘되는 ‘핫플’이었습니다. 그런데 요즘은 “권리금 0원” “공실 천국”이라는 말이 어울릴 만큼 몰락한 분위기더라고요.

저도 몇 번 가봤던 곳이라 더욱 마음이 쓰였습니다. 20년 전엔 북적이던 거리가 왜 이렇게 변했을까요?

오늘은 상권의 흥망성쇠를 살펴보면서, 동네 상가를 운영하거나 투자 고민 중인 분들께 도움이 될 만한 이야기를 나눠보려고 해요.

 

1. 한때는 스타필드 부럽지 않았던 라페스타

2003년 개장 당시 라페스타는 정말 화려했어요.

• 길이만 300m에 달하는 스트리트형 쇼핑몰

• 건물 6개가 줄지어 있고, 구름다리와 야외 공연장까지

• 권리금 1억 원 넘는 상가도 수두룩했어요

저도 그 시절, 라페스타에 있는 카페에서 친구와 모임도 자주 가졌고요. 주말엔 사람들로 북적여서 발 디딜 틈이 없을 정도였죠.

그땐 상가 하나 얻기도 힘들었고, ‘라페스타에서 가게 한다’는 것만으로도 자랑거리였어요. 그런데 지금은 어떤지, 한번 보실래요?

 

2. 지금의 라페스타는 어떤 모습일까

요즘 라페스타 거리를 가보면, 옛날과는 전혀 다른 분위기예요.

📝 이럴 땐 이렇게 달라졌어요

• 평일 낮에는 거의 사람이 없고, 밤에는 오히려 무서울 정도로 썰렁해요

• 간판이나 외벽도 낡고 녹슬어서 세월의 흔적이 그대로 보여요

• 임대문의 현수막이 여기저기 펄럭이고, 문 닫은 가게가 더 많아졌어요

• 20~30대 젊은층이 거의 찾지 않고, 중장년층도 “요즘은 스타필드가 낫다” 하시더라고요

정말 아쉬운 풍경이에요. 거리의 분위기 하나로도 도시의 생기를 느낄 수 있는데, 지금은 생명력이 다 빠져나간 것 같아요.

 

3. 왜 이렇게 망가졌을까?

몰락의 원인은 한두 가지가 아니지만, 하나씩 짚어보면 공통점이 보여요.

• (1) 경쟁 시설의 등장
  스타필드, 이케아, 파주 프리미엄 아울렛 등 더 크고 편리한 시설이 생기면서 자연스럽게 사람이 빠졌어요.

• (2) 변화 없는 거리 구성
  개별 소유 상가들이 모인 구조라서 통합 리뉴얼이 어려웠고, 트렌드도 반영되지 않았어요. 예전 그대로의 모습에 머물러 있었던 거죠.

• (3) 임차인 구성 실패
  상가가 공실로 비기 시작하자, 업종에 상관없이 무조건 임차인을 받다 보니 상권 자체의 통일성과 매력이 무너졌어요.

• (4) 젊은 세대의 라이프스타일 변화
  요즘 MG세대는 분위기 좋고 ‘인스타각’ 나오는 곳을 선호해요. 그런데 라페스타는 그런 트렌드를 따라가지 못했죠.

 

4. 일산 가로수길도 비슷한 길을 걷고 있어요

혹시 일산 가로수길 들어보셨어요? 고양시 대화역 근처에 조성된 곳인데, 분양 당시엔 ‘제2의 신사동’이 될 거라고 기대를 모았던 곳이에요.

그런데 지금 상황은 더 심각해요.

📝 가로수길에서 벌어지는 일들

• 공실률 60% 이상

• 임대료 반값 이하로 하락

• 권리금 0원

• 업종 다양화 실패 (카페 몇 곳만 운영 중)

• 접근성 부족 (대화역이 있어도 유입 동선 없음)

이곳도 기획은 그럴싸했지만, 결국 사람이 모일 이유가 없었던 거예요. 상권은 ‘건물’이 아니라 ‘사람’이 중심이 돼야 살아납니다.

 

5. 왜 상가 투자에 실패하는 걸까?

상가 투자하신 분들 중엔 “이렇게 될 줄 몰랐다”며 속앓이하는 분들 많으실 거예요.

📝 이런 점들을 꼭 생각해보세요

• 1. 유동 인구와 소비 동선 확인하기
  아파트 입주만 보고 투자하면 안 돼요. 일상 소비자들의 이동 경로가 핵심이에요.

• 2. 지자체의 역할이 중요한 이유
  상권 조성만 해놓고, 리뉴얼이나 콘텐츠 기획은 손 놓고 있는 경우 많아요.

• 3. 시장의 변화에 발맞추기
  온라인 소비 확대, 배달 중심의 라이프스타일도 고려해야 해요.

• 4. 권리금은 신기루일 수 있어요
  권리금 높다고 무조건 좋은 상가는 아니에요. 장사가 안 되면 ‘0원’ 되는 건 한순간이에요.

 

6. 다시 살아나려면 무엇이 필요할까?

지금이라도 바뀌려면 몇 가지가 꼭 필요해요. 말만 번지르르하게 ‘핫플’ 만들겠다고 할 게 아니라요.

📝 이렇게 바꿔보면 달라질 수 있어요

• 1. 리브랜딩과 업종 재구성
  젊은 세대가 관심 가질 만한 콘텐츠, 브랜드, 공간 기획이 필요해요.

• 2. 임대료 인하와 임차인 지원
  공실로 두는 것보다, 파격적인 조건으로라도 사람을 들이는 게 먼저예요.

• 3. 지역 문화와 연계된 프로그램 운영
  지역 축제, 버스킹, 마켓 등 자주 열면 사람들이 자연스럽게 찾게 돼요.

• 4. 공공시설이나 커뮤니티 공간 확보
  단순 소비 공간이 아니라, 사람들이 머물 수 있는 공간이 필요해요.

• 5. 지자체의 지속적인 투자와 관리
  상권은 만들어놓고 끝이 아니라, 계속 손질하고 바꿔가야 살아 있어요.

 

마치며

상권이 무너진다는 건 단순히 가게가 문을 닫는 걸 넘어서, 그 지역의 활력과 일상이 무너진다는 뜻이기도 해요.

라페스타나 일산 가로수길이 보여주는 건, 겉만 번지르르한 기획이나 건물로는 도시가 살아나지 않는다는 거예요.

사람이 모여야 도시가 살아납니다.

상권을 살리는 일은 지자체, 상인, 소비자 모두의 역할이 필요해요.

우리 동네도 언제든 이런 일이 생길 수 있기에, 미리부터 고민해보면 좋겠지요.