서울 아파트 10억, 현금 1억8천이면 가능? 지분형 대출 핵심 정리

시작하며

요즘 MG세대들 사이에서 ‘자본금 18%로 집을 살 수 있다’는 말이 퍼지고 있습니다.

서울에서 10억 원짜리 아파트도 가능하다는 이야기인데, 과연 어떤 제도인지, 실제로 가능한 방법인지 궁금한 분들이 많습니다.

정부와 주택금융공사가 함께 투자하는 방식이라 불신의 목소리도 있지만, 제도의 구조와 조건을 정확히 알면 판단이 조금 달라질 수 있습니다.

이번 글에서는 ‘지분형 주택담보대출’ 제도의 핵심을 정리하고, 지역별로 가능한 매매 한도와 실질적인 투자 가능성까지 차근차근 짚어보겠습니다.

 

1. 지분형 주택담보대출, 어떻게 작동할까?

정부와 주택금융공사가 집값의 일부를 공동 투자해 주택 구입 자금을 마련해주는 방식입니다. 개인은 자기 지분만큼 대출을 받고, 나머지는 주택금융공사가 투자하는 형태로 참여합니다.

(1) 지분형 주택대출이란?

주택 구매 시 정부가 일부 지분을 보유하고 나머지 지분을 개인이 매입하는 방식입니다. 정부와 개인이 공동 투자자 역할을 하게 되는 셈인데, 주택금융공사가 최대 40%까지 지분을 가질 수 있습니다.

(2) 실제 사례로 보는 구조

예를 들어, 서울에서 10억 원짜리 아파트를 구매할 경우 아래와 같은 방식으로 진행됩니다.

• 주택금융공사: 4억 원 투자 (지분 보유)
• 개인 매수 지분: 6억 원
• 개인 대출 가능 비율: 6억 중 70%인 4억2,000만원
• 개인이 실제로 준비할 금액: 1억8,000만원

이렇게 되면 1억8,000만원의 자본금으로 10억 원짜리 집을 살 수 있다는 계산이 나옵니다.

 

2. 정말 1억8천만 있으면 서울 집 살 수 있을까?

겉으로 보면 매력적인 제도지만, 실제 조건과 구조를 꼼꼼히 따져볼 필요가 있습니다.

(1) 지역별 매매가 상한선이 정해져 있다

제도 이용 시 지역마다 적용되는 집값 상한선이 있습니다.

지역구분	매매가 상한선
서울	10억 원
수도권	6억 원
지방	4억 원

즉, 서울에서는 10억 이하의 아파트만 대상이며, 그 이상은 해당 제도 적용이 불가능합니다. 현재 서울 아파트 평균 가격이 약 13억 원이라는 점을 고려하면, 모든 아파트에 적용되지는 않는다는 한계가 있습니다.

(2) 제한된 대출 비율

정부가 지분을 보유하는 40% 외에 개인이 보유하는 60%에만 대출이 가능하다는 점도 주의해야 합니다. 이 60%의 지분 중 70%까지만 대출이 가능하므로, 개인은 실제로도 18% 자본금이 필요합니다.

 

3. 제도 구조를 알면 보이는 현실적인 한계

표면적으로는 1억8,000만원만 있으면 집을 살 수 있지만, 실제로 고려해야 할 요소가 많습니다.

🌐 지분형 대출로 가능한 구매 조건 요약

항목	내용
총 매매가	최대 10억 (서울 기준)
정부 지분	40% (주택금융공사)
개인 지분	60%
개인 대출 한도	개인 지분 중 70% (즉, 총 매매가의 42%)
필요 자본금	매매가의 약 18% (총 1억8,000만원)
대상 주택 조건	상한선 이내 매매가, 정부 선정 주택 가능성 있음

 

4. MG세대에게 현실적인 선택일까?

정부와 함께 집을 산다는 개념 자체가 심리적인 부담감으로 작용할 수 있습니다. 하지만 일부는 제도를 활용해 실거주 또는 장기 투자로 접근하는 경우도 있습니다.

(1) 장점

• 적은 자본으로 집 구매 가능
• 초기 진입장벽 낮춤
• 고금리 시대에 비교적 안정적인 자금 구조

(2) 단점

• 정부와 공동 지분: 팔 때 복잡해질 수 있음
• 대상 주택 한정: 10억 이하만 가능
• 장기적 상승 시 수익 분할: 정부 지분만큼 이익도 나눠야 함

 

5. 지방은 해당될까? 생각보다 조건 다르다

지방은 매매가 상한선이 4억 원으로 설정되어 있는데, 사실상 이미 자본금이 없어도 살 수 있는 집이 많다는 점에서 제도의 실효성이 낮을 수 있습니다.

(1) 지방 4억 이하 아파트가 많은 이유

광역시나 일부 시외 지역의 경우 3억 원 이하 아파트도 흔하며, 대출을 활용하면 1억 미만 자본금으로도 주택 구매 가능한 경우가 많습니다.

(2) 지방에서 이 제도가 유용한 상황

• 신축 아파트 위주로 매수할 경우
• 가격 상승 여지가 있는 재개발 예정지
• 장기 거주 목적으로 정부 지원을 활용하려는 경우

 

마치며

‘18% 자본으로 집을 살 수 있다’는 말은 지분형 주택대출 제도를 기반으로 한 이야기입니다.

단순히 적은 돈으로 집을 살 수 있다는 말만 듣고 뛰어들기보다는, 제도의 구조, 조건, 장단점을 정확히 이해해야 합니다.

특히 정부와 공동 투자라는 특수한 구조와 지방, 수도권, 서울별 적용 조건의 차이를 잘 파악해야 하며, 무작정 따라 하기보다는 자신의 상황에 맞는 판단이 필요합니다.