부동산 대출 실수 방지 체크리스트: 집 사기 전 꼭 알아야 할 10가지

시작하며

집을 살 때 대출은 선택이 아닌 필수에 가깝다. 그런데 막상 대출을 알아보려 하면 어디서부터 준비해야 할지 막막한 경우가 많다. 조건도 자주 바뀌고, 은행도 사람마다 다르게 대응하니 누구에게나 정답은 없다. 하지만 몇 가지 핵심 포인트만 미리 알고 있으면, 훨씬 유리한 조건으로 대출을 받을 수 있고, 결과적으로 수천만원의 차이를 만들 수 있다. 지금부터 2025년 기준으로 대출을 똑똑하게 준비하는 방법을 하나하나 정리해보자.

 

1. 대출 준비는 ‘계약서 작성 전’부터 시작하자

① 준비 시점을 앞당겨야 하는 이유

‘집을 계약한 다음에 대출을 알아보면 되지’라고 생각하기 쉽지만, 실제로는 그보다 훨씬 앞서 준비하는 게 좋다. 이유는 간단하다. 신용점수를 올리거나, 소득 자료를 준비하려면 최소 몇 달은 걸리기 때문이다. 특히 정책대출처럼 까다로운 상품을 이용하려면 더더욱 그렇다.

② 미리 준비해야 할 이유

• 신용점수 관리에 시간 필요: 갑자기 점수를 올릴 수 없다. 연체 기록 정리나 카드 사용 패턴 조정이 필요하다.
• 건강보험료 납부 이력 반영: 카드 사용 내역으로 소득을 인정받을 수 없는 경우, 건강보험료 기준으로 소득을 산정한다. 평균 3개월 이상 꾸준히 납부해야 반영된다.
• 자산 구조에 따라 한도 달라짐: 내 자산이 얼마인지뿐 아니라, 얼마까지 대출이 가능한지를 먼저 파악해야 구매 가능한 집의 범위도 조정할 수 있다.

이런 이유로 최소 3개월, 여유 있게는 6개월 전에 미리 준비에 들어가는 것이 좋다.

 

2. 신용점수가 모든 시작점이다

① 신용점수는 대출의 입장권

신용점수는 단순히 대출이 승인되느냐 마느냐를 결정하는 요소가 아니다. 같은 상품이라도 점수에 따라 금리나 한도가 달라질 수 있다. 특히 신용대출이나 보금자리론 같은 상품은 신용점수가 기준 미달이면 처음부터 심사 자체가 불가능할 수 있다.

② 보통 권장되는 기준

• KCB 또는 나이스 기준으로 650점 이상은 기본
• 보험사나 일부 특수 금융기관은 700점 이상을 요구하기도 함
• 연체 이력이 많거나 카드론을 여러 군데서 이용하면 점수가 크게 깎임

신용점수는 대출을 받기 위한 ‘입장권’이라고 생각하면 된다. 특히 장기 연체나 다중채무가 있는 경우, 본인도 모르게 점수가 크게 떨어져 있을 수 있으니 사전에 앱이나 사이트에서 확인해두는 것이 안전하다.

 

3. 대출 타이밍에 따라 조건이 달라진다

① 대출도 시기를 잘 잡아야 한다

은행에서 대출을 실행하는 시점도 무시할 수 없다. 특히 연말이 가까워지면 은행 내부 규제나 대출 총량 제한 때문에 조건이 갑자기 나빠질 수 있다. 반대로 3~7월은 비교적 심사도 수월하고 금리도 안정적인 시기다.

② 타이밍별 특징 요약

시기	특징
1~2월	새해 초라 예산 배정 직후지만, 보수적으로 심사하는 경향 있음
3~7월	대출 조건이 가장 유리한 시기
8~12월	연말이 다가올수록 조건이 깐깐해지고, 금리가 오를 가능성도 커짐

③ 월말, 말일은 피하는 것이 좋다

• 잔금일이 말일인 경우가 많아 은행이 매우 바쁘다
• 업무가 지연될 수 있고, 담당자가 바뀌는 상황도 생긴다
• 월 중간, 특히 평일 실행이 가장 안정적이다

 

4. 은행 방문 시 말 실수, 치명적일 수 있다

① 상담 중에 조심해야 할 표현들

• “곧 퇴사할 예정입니다” → 신용대출 거절 가능성
• “돈이 없어서 힘드네요” → 연체 위험이 있다고 판단될 수 있음
• “왜 내 대출은 안 해줘요?” → 감정 섞인 태도는 불이익으로 이어질 수 있음

② 좋은 인상은 실제 혜택으로 돌아온다

은행 직원과 좋은 관계를 유지하면, 때로는 부수거래나 우대 조건에서도 긍정적인 영향을 줄 수 있다. 억지로 요구하거나 억울함을 표출하기보다는, 부드럽고 정중한 태도가 실무적으로도 훨씬 효과적이다.

 

5. 부수거래, 무조건 해야 할까?

① 부수거래의 기본 개념

은행에서 대출 상담을 받을 때 이런 얘기를 들을 수 있다. “금리를 더 낮추시려면 신용카드 하나 만들고, 급여이체 등록하시고, 자동이체 몇 건만 걸어주세요.” 이게 바로 ‘부수거래’다. 말 그대로 대출과 함께 연계되는 추가 거래를 말하며, 그 대가로 금리 인하 혜택을 받을 수 있다.

② 주요 부수거래 항목

• 신용카드 발급: 일정 사용 조건이 있을 수 있다. 금리 감면은 0.2~0.3% 수준
• 급여이체 등록: 월 1회 이상 고정 이체로 인정받는다
• 자동이체 등록: 공과금, 보험료 등 최소 3건 이상 연결
• 적금·청약 신규 가입: 금리는 낮아지지만 유동성 측면도 고려해야 한다
• 직장, 가족 조건: 공기업 재직자, 다자녀 가구, 장애인 등은 추가 우대 가능

③ 꼭 다 해야 하는 건 아니다

중요한 건 모든 조건을 반드시 맞춰야 하는 건 아니라는 점이다. 예를 들어 대출금이 작고 금리 차이가 0.1~0.2% 수준이라면, 굳이 사용하지 않을 신용카드를 만들 필요는 없다. 반대로 대출금이 수억원이라면 0.1% 차이도 수백만원 이자 차이가 나니 가능한 한도 내에서 조건을 맞춰보는 것이 현명하다.

 

6. 정책자금 대출은 기준부터 확인

① 정부 지원 대출의 기본 조건

정부가 지원하는 대출 상품은 조건이 까다로운 대신 금리가 낮고, 상환 기간도 유리한 경우가 많다. 대표적으로 ‘디딤돌대출’과 ‘보금자리론’이 있다.

② 대표 상품 비교

항목	디딤돌대출	보금자리론
연소득	6,000만원 이하	7,000만원 이하(2인 기준)
주택 가격	5억원 이하	6억원 이하
신용점수	650점 이상 권장	700점 이상 필요할 수 있음
보유 주택 수	무주택자 또는 일시적 1주택	무주택자 또는 조건부 1주택

③ 카드 소득은 인정되지 않는다

또 한 가지 중요한 점은 카드 사용 내역으로는 소득을 인정받을 수 없다는 것이다. 정책대출에서는 건강보험료 납부 이력을 기준으로 소득을 계산하기 때문에, 이를 반영하려면 최소 3개월 이상 꾸준히 보험료를 납부해야 한다. 이런 이유로 계약 직전이 아닌, 최소 3~6개월 전에 상담을 받아 준비를 시작하는 게 유리하다.

 

7. 마이너스통장, 안 써도 DSR에 포함된다

① DSR이란?

요즘 부동산 관련 대출에서 가장 자주 들리는 용어 중 하나가 바로 DSR(총부채원리금상환비율)이다. 쉽게 말하면, 내가 갚아야 할 모든 대출 원리금의 합이 연소득의 몇 퍼센트인지 보는 기준이다.

② DSR에 포함되는 항목들

• 주택담보대출
• 신용대출
• 마이너스통장 (사용 여부와 상관없이 한도 전체 포함)
• 자동차 할부, 학자금 대출 등 비주택성 대출

③ 사용하지 않아도 반영된다

중요한 점은, 마이너스통장은 전혀 사용하지 않아도 한도가 그대로 DSR에 반영된다는 것이다. 만약 마이너스통장이 3,000만원으로 설정돼 있다면, 이 금액이 그대로 부채로 인식된다. 따라서 주택 구입 계획이 있다면 사용하지 않는 마이너스통장은 해지하거나 한도를 줄이는 것이 필요하다.

 

8. 대출 가능 금액을 알고 있어야 집 예산이 보인다

① 자산만 보지 말고 대출 한도를 먼저 확인

집을 살 때 “내가 가진 현금이 얼마냐”도 중요하지만, 더 중요한 건 대출이 얼마까지 가능하냐이다. 실제로 많은 사람들이 “나는 2억 모았으니까 5억 집은 가능하겠지”라고 생각했다가 대출 한도가 기대보다 적게 나와 집을 포기하는 사례도 있다.

② 대출 전 체크할 자산 항목

항목	체크 포인트
예금·적금	중도해지 가능 여부와 만기 일정 확인
펀드·주식	평가 기준은 현재 시가, 단 손실 가능성 고려
부동산 보유	기존 담보대출이 있는지 여부 중요
기존 대출	타 금융기관 대출 내역은 DSR에 반영됨

③ 대출 한도 계산법

• 은행 창구 또는 모바일 앱에서 사전 대출 한도 조회
• 정부 및 금융기관 제공 대출 계산기 활용
• DSR 계산 기준으로 실제 최대 한도 추산

 

9. 대출 실행 전후로 반드시 확인할 것들

① 실행 전 확인사항

• 계약서 상 잔금일과 실행일이 정확히 맞춰져 있는지 확인
• 대출 조건 재점검: 금리, 한도, 상환 조건, 부수거래 내용 등 변경된 게 없는지 확인
• 부수거래 이행 여부: 자동이체 연결, 신용카드 개설 여부 등 체크

② 실행일 선택 팁

• 말일은 피하는 게 좋다: 많은 사람들이 잔금을 말일로 잡기 때문에 은행이 매우 바쁨
• 업무가 지연될 수 있고, 담당자가 바뀌는 상황도 생긴다
• 화~목 평일 실행이 가장 안정적
• 전세대출은 금요일 실행 → 토요일 이사를 위해

③ 실행 후 해야 할 일

• 대출금 입금 여부 최종 확인
• 약정서, 계약서, 등기서류 등 철저히 보관
• 금리 인하 조건이 실제로 적용됐는지 확인
• 상환계획표 출력 및 자동납부 계좌 연결 확인

 

마치며

대출은 단순히 돈을 빌리는 절차가 아니다. 타이밍, 조건, 신용관리, 대화 방식까지 모든 요소가 유기적으로 연결돼 있어, 하나라도 놓치면 불리한 조건을 감수해야 할 수 있다. 특히 2025년처럼 금융시장이 빠르게 변하는 시기에는 정보와 준비가 곧 돈이다.

미리 신용점수와 소득 조건을 점검하고, 은행별 조건을 비교해본 후, 충분한 시간을 두고 준비해야 원하는 조건으로 대출을 받을 수 있다. 서두르지 말고, 내가 받을 수 있는 최대의 혜택을 하나씩 챙겨보자. 결과는 분명히 다르게 나타날 것이다.