서울 전세대출 규제 강화되면 어떻게 될까? 이사 고민 시작된 이유

시작하며

전세대출 규제가 강화되면서 서울의 임차 시장이 빠르게 바뀌고 있습니다. 보증기관인 HUG의 보증 비율이 낮아지고, 임차인 소득 심사까지 강화되면서 전세를 구하기도, 유지하기도 어려운 상황이 벌어지고 있습니다. 지금까지 당연하게 여겨졌던 전세 시스템이 변하고 있다는 점에서, 많은 이들이 '서울에서 추방당하는 기분'을 느끼고 있습니다.

 

1. 허그 전세대출 보증 변화, 무엇이 달라지나

(1) 보증 비율 축소로 달라지는 구조

이전까지는 HUG가 전세보증금의 100%를 보증했지만, 2024년 5월부터는 90%로 축소됩니다. 6월부터는 임차인의 소득과 부채 정보도 점검하게 됩니다.

이 변화가 의미하는 것:

• 전세보증금 전액을 보증해주지 않으므로 세입자가 직접 부담할 몫이 생김
• 소득과 부채 점검이 들어가기 때문에 소득이 낮거나 부채가 많은 사람은 전세대출 자체가 어려워질 수 있음
• 심사 기준이 깐깐해짐에 따라 전세보다는 월세로의 전환이 늘어날 가능성

요약표 – 전세대출 제도 변화 비교

항목	기존 제도 (2024년 4월까지)	변경 제도 (2024년 5월부터)
보증비율	100%	90%
임차인 소득 심사	없음	있음
임대인 재무상태 심사	없음	없음
예상 변화	대출 쉬움, 전세 유지 가능	대출 어려움, 전세 감소 예상

 

2. 전세대출 축소가 불러올 현실적인 문제들

(1) 임차인의 선택지가 줄어든다

전세대출이 제한되면 선택지는 두 가지입니다:

• 전세 보증금을 낮추고 외곽으로 이사
• 무리해서라도 집 구매 시도

하지만 어느 쪽이든 쉬운 결정은 아닙니다. 특히, 소득이 높지 않은 세입자들은 집을 사기 어렵고, 전세도 줄어드는 상황에서 월세로 밀릴 수밖에 없는 구조가 형성됩니다.

(2) 빌라 세입자와 아파트 세입자의 격차 심화

• 아파트 거주자는 평균 소득이 높아 전세대출 가능성 ↑
• 빌라 거주자는 소득이 낮아 전세대출 심사에서 탈락할 가능성 ↑

즉, 주거 형태에 따라 임차 가능성이 갈리는 구조가 형성되고 있는 것입니다.

 

3. 서울에서 사라지는 임대주택…그럼 어디로?

(1) 서울 외곽 밀려나기 현실화

서울 내 임대주택이 줄어들면, 소득이 낮은 임차인은 서울 외곽 또는 수도권으로 밀려날 수밖에 없습니다. 하지만 외곽 지역도 상황이 녹록하지 않습니다.

• GTX 역세권: 인프라 좋아 인기가 높고 집값 상승
• 수도권 일부 지역: 임대주택 자체가 부족, 결국 자가 구매 강제

(2) 실거주 중심으로 재편되는 지역들

최근 재개발·재건축 단지, 신축 아파트 단지는 실거주 중심으로 구조가 바뀌고 있어, 임대주택 비율이 점점 줄어드는 추세입니다. 즉, 살고 싶어도 임대로 들어갈 곳이 없다는 것이 가장 큰 문제입니다.

전세대출 불가 시 대안 시나리오

상황	가능성 높은 선택지
서울 내 전세 실패	서울 외곽 월세 전환
서울 외곽 전세도 어려운 경우	수도권 자가 구매 고려
수도권도 힘든 경우	더 외곽 지역으로 이주
자가 구매 불가능한 경우	월세 or 공유주택 고려

 

4. 임대주택 정책과 소셜믹스 논란

(1) 인기 지역 임대주택은 누구를 위한가?

강남, 용산 등 인기 지역에 일정 비율의 임대주택을 의무화하는 방식이 시행되고 있지만, 실제로 누가 거주하는지는 비공개입니다. 일부에서는 유공자 등 특정 계층에게만 배정되고 있다는 비판도 존재합니다.

(2) 소셜믹스, 이상과 현실의 괴리

정책 목표는 계층 간의 혼합이지만, 실제로는 자산 수준에 따라 지역이 분리되는 현상이 강화되고 있습니다.

 

5. 집을 사지 않으면 밀려난다는 메시지?

(1) 1세대 1주택 강조, 자유시장과 거리 먼 구조

지금의 정책 흐름은 1세대 1주택을 기본 전제로 하는 분위기를 형성하고 있으며, 이는 자유시장보다는 사회주의적 방식에 가깝다는 지적도 나옵니다.

(2) 전세에서 자가로의 전환이 유일한 해답인가

• 전세 제도가 축소되고, 임대주택이 사라지면 결국 집을 사지 않으면 살 곳이 없는 상황이 될 수 있습니다.
• 그러나 대출 규제, 소득 기준, LTV 제한 등으로 인해 실제로 집을 사기 힘든 계층은 선택지가 점점 줄어들고 있습니다.

 

마치며

전세대출 제도의 변화는 단순한 금융정책의 변화가 아니라, 주거 구조 자체를 뒤흔들 수 있는 큰 변화입니다. 서울에서의 거주가 점점 어려워지고, 임차인을 위한 선택지는 줄어들고 있습니다. 이러한 흐름 속에서 각자의 소득 구조, 거주지 여건, 장기 계획을 다시 한 번 점검해볼 필요가 있습니다. 미래의 주거 전략은 더 이상 단순한 선택이 아닌, 생존 전략이 될 수 있습니다.