증여보다 양도? 부동산 자녀 이전 전략, 세금 계산까지 정리

시작하며

부동산 자녀 이전을 고민할 때 흔히 '증여'와 '양도' 중 어떤 방식이 유리할지 헷갈리는 경우가 많습니다. 최근에는 증여세 부담과 규제 강화로 인해 가족 간 양도가 늘고 있다는 소식이 들리고 있는데요. 여기에 더해 임대차 시장에서는 전세보다 월세를 선호하는 흐름이 뚜렷해지면서, 임대인의 세금 전략도 달라지고 있습니다. 이 글에서는 증여와 양도의 세금 비교, 가족 간 거래 시 주의점, 월세 전환의 배경과 절세 포인트를 하나씩 짚어보겠습니다.

 

1. 증여보다 양도? 자녀에게 집 줄 때 바뀐 공식

(1) 왜 증여보다 양도가 늘어났을까?

최근 몇 년 사이, 아파트 가격이 크게 오르면서 증여세 부담이 급증했습니다. 증여할 경우 자녀는 6억 원 이상의 세금과 함께 최대 12%에 달하는 취득세까지 부담해야 하기 때문입니다. 반면 양도는 일정 조건에서 실거래가의 30% 할인까지 가능해져 상대적으로 유리해 보이기도 합니다.

하지만 여기엔 함정이 있습니다. 실거래가의 30%까지 낮게 팔 수는 있지만, 최대 3억 원까지만 인정된다는 사실입니다.

📋 실제 사례로 살펴본 계산 구조

항목	실제 사례	설명
시세	20억 900만원	헬리오시티 전용 59㎡
거래가	14억 6,000만원	가족 간 거래로 30% 이상 할인
인정 한도	17억 900만원	30% 할인은 최대 3억까지
추가 이득	약 3억 초과	증여세 과세 대상
세금	약 5,000만원 증여세	자녀가 부담해야 함

 

(2) 증여와 양도, 세금 차이는 얼마나 될까?

구분	증여	양도
증여세	약 6억 원	없음 (자녀가 거래가만큼 지불 시)
취득세	12% (조정지역)	1~3% (양도 시)
자금 출처	소명 필수	매매 대금 자력 조달 요구
주의사항	명의 변경 후 10년간 보유 조건	30% 할인 + 3억 이내 규정

결론적으로, 자녀가 실질적으로 자금 조달이 가능하고 매매 요건을 지킬 수 있다면 양도가 유리할 수 있습니다. 하지만 자금 출처가 불명확하거나 거래 가격이 기준을 넘으면 오히려 증여로 간주되어 불이익을 받을 수 있습니다.

 

2. 전세에서 월세로? 임대인의 전략이 달라진다

(1) 월세 선호 현상, 왜 가속화되나?

전세보다는 월세를 선호하는 임대인이 늘어나고 있습니다. 주요 이유는 다음과 같습니다.

• ✅ 세금 충당 목적
• ✅ 보증금 반환 리스크 회피
• ✅ 임차인도 월세 선호 (대출 규제 영향)

항목	변화 내용
전세자금 보증	100% → 90% 축소
심사 기준	소득·재산 심사 강화
임대인 전략	월세 수입으로 세금 충당
정부 방향	임대 소득 포착 확대

 

계속 이어서 작성하겠습니다. (다음 파트부터 (2) 월세 추세는 어디까지 왔나?부터 이어집니다.)

(2) 월세 추세는 어디까지 왔나?

국토교통부에 따르면, 2025년 기준 월세 비중은 44.2%까지 늘었습니다. 서울도 43.8%에 달하며 점차 순수 월세 비중이 확대되는 추세입니다.

🧾 전세 대비 월세 거래 비중 변화

구분	2023년 1~2월	2024년 1~2월
전국 아파트	42.2%	44.2%
서울 아파트	41.6%	43.8%

 

3. 세금은 어떻게 달라질까? 월세에 숨은 세금 구조

(1) 임대소득 세금 구조 이해하기

월세를 받는 임대인은 주택 수에 따라 임대소득세를 내야 합니다. 간단한 구조는 다음과 같습니다.

📌 임대소득 과세 기준 요약표

주택 수	고가주택 여부	과세 여부
1주택	기준시가 12억 초과	과세 대상
1주택	기준시가 12억 이하	비과세
2주택 이상	무관	월세 전액 과세
3주택 이상	무관	전세도 간주임대 과세
소형주택	전용면적 40㎡ 이하, 시가 2억 이하	보증금 과세 제외, 월세 과세

 

(2) 월세가 세금 측면에서 유리한 이유

전세는 간주임대료로 인해 실질 수익이 없음에도 세금이 부과됩니다. 반면, 월세는 실수익이 생기기 때문에 세금을 내고도 이익이 남을 가능성이 높습니다.

항목	전세 (간주임대료)	월세
과세 기준	보증금 기준 간주 이자	월 임대료 실수익
과세 시점	3주택 이상	2주택부터
실질 수익	없음	있음
유리한 점	없음	실수익에서 세금 납부 가능

 

4. 실제 임대 사례로 보는 수익과 과세 전략

(1) 고가 주택 월세 임대 예시

📋 삼성동 센트럴 아이파크

• 전용면적: 123㎡
• 보증금: 15억 원
• 월세: 430만원
• 환산 전세가: 약 26억 원

 

(2) 전략적 월세 전환 방법

• 기존 전세 3억 → 보증금 2억 + 월세 50만 원 전환
• 보증금 부담 ↓, 매달 안정적 현금 수입 확보
• 월세 수익 600만 원/년 → 세금은 1~2개월치

 

계속 이어서 작성하겠습니다. (다음 파트부터 5. 향후 과세 강화 시 대비 전략은?부터 이어집니다.)

5. 향후 과세 강화 시 대비 전략은?

(1) 월세 시대, 이렇게 준비하자

• 임대소득 사업자 등록 여부 점검
• 임대주택 수·시가 확인
• 임대수익이 연 2,000만 원 초과 여부 체크
• 자녀 명의 이전 시, 자금 출처 명확히
• 증여세와 양도세 계산 시, 실거래가 기준 반영 필수

 

(2) 세무사 상담은 필수!

가족 간 거래나 임대 전략은 세금, 자금 조달, 규제 등이 복합적으로 얽혀 있습니다. 실제 매도·매입 전에는 전문가 상담을 통해 사전 대응하는 것이 가장 중요합니다.

 

마치며

최근의 부동산 흐름은 단순히 '사줄 사람, 빌릴 사람' 중심에서 벗어나, 세금과 규제에 맞춘 전략 게임으로 바뀌고 있습니다. 자녀에게 집을 물려줄 계획이라면 증여와 양도의 차이부터 정확히 파악해야 하며, 임대 수익을 계획 중이라면 전세보다는 월세가 점점 더 유리해지는 구조임을 이해하고 있어야 합니다. 바뀌는 부동산 세금 흐름에 발맞춰 똑똑하게 준비해보시기 바랍니다.