외국인 인구 늘어난 도시 7곳, 부동산 수요 어떻게 달라졌나

시작하며

외국인 인구가 늘어난 도시를 보면 부동산 시장의 변화가 보입니다.

2024년 기준, 한국의 외국인 등록 인구가 148만 명을 넘어서며 전국 각지에서 외국인 주거 수요가 빠르게 증가하고 있습니다. 출산율 저하와 인구 자연 감소가 이어지는 가운데, 외국인은 지금 대한민국 인구 구조 변화의 중심에 서 있습니다. 특히 산업단지를 끼고 있는 도시들은 외국인 근로자 유입으로 인해 주거 수요는 물론, 상권과 인프라까지 변화하고 있는데요. 이번 글에서는 등록 외국인이 많은 상위 7개 도시를 중심으로 이들이 왜 주목받고 있는지, 어떤 변화가 일어나고 있는지를 하나씩 짚어보겠습니다.

 

1. 외국인 등록 인구가 늘어난 이유는?

외국인 인구 증가는 단순히 국적을 가진 사람들의 수치가 늘어난 것을 넘어, 대한민국의 산업과 주거 수요를 지탱하는 실질적인 동력이 되고 있습니다.

(1) 출산율 저하와 인구 자연 감소

2024년 합계 출산율은 0.75명으로, 여전히 0.7명대 수준입니다.

출생자보다 사망자가 더 많은 '자연 감소 국가'가 되었고, 이에 따라 노동력 공백을 외국인이 메우는 구조가 형성되고 있습니다.

(2) 산업단지 중심 외국인 근로자 유입

자동차 부품, 기계, 반도체 등 생산직 중심 산업단지 인근 지역은 외국인 근로자 유입이 꾸준합니다.

이들 근로자들이 주거지까지 형성하면서 도시 전체의 구조가 재편되고 있습니다.

(3) 다문화 가정 및 장기 거주자 증가

단순한 단기 체류를 넘어서, 가족을 동반하거나 정착하는 외국인이 많아지고 있습니다.

이에 따라 교육·문화 인프라, 생활 상권이 다문화 중심으로 변화하는 추세입니다.

 

2. 외국인 인구가 많은 도시 7곳은 어디일까?

2024년 기준으로 등록 외국인이 가장 많이 거주하는 도시 7곳은 다음과 같습니다. 이들 지역은 모두 산업단지와 밀접하게 연결돼 있고, 생활 인프라가 외국인 친화적으로 바뀌고 있는 특징이 있습니다.

📌 외국인이 많이 거주하는 주요 7개 도시 비교

순위	지역명	2024년 등록 외국인수	2023년 대비 증가율	특징 요약
1위	경기도 화성시	51,059명	12.6% 증가	삼성전자 중심 제조업 밀집, 동탄·향남 등 주거 확장
2위	경기도 시흥시	40,493명	8.9% 증가	시화산단 인근 주거지 정황동 중심 확장
3위	경기도 안산시 단원구	38,321명	3.6% 증가	다문화 특구 원곡동, 반월·시화산단 배후지
4위	경기도 평택시	32,489명	12.7% 증가	삼성·브레인시티·미군기지 등 대형 시설 밀집
5위	경기도 김포시	25,608명	13.2% 증가	한강신도시·김포골드밸리 등 제조업 중심지
6위	경상남도 김해시	24,727명	15.4% 증가	비수도권 유일 진입, 기계·금속 부품 중심 산업도시
7위	서울특별시 구로구	23,747명	2.2% 증가	IT·제조업 밀집지, 다문화 생활권 확대

 

3. 도시별 변화는 어떤 모습일까?

(1) 화성시 – 남부 수도권 외국인 주거지의 중심

삼성전자 화성캠퍼스를 중심으로 한 제조업 체계에 따라 외국인 근로자가 급증했습니다. 특히 동탄, 병점, 향남 지역을 중심으로 다세대, 오피스텔 중심의 임대 시장이 빠르게 확대되고 있습니다.

(2) 시흥시 – 시화산단과 스마트허브 인근 정황동 중심

공단에서 가까운 정황동, 배곧신도시 일대는 외국인 근로자 중심의 임대 수요가 뚜렷하며, 외국인 대상 상권도 점점 성장 중입니다.

(3) 안산시 단원구 – 대표적인 다문화 밀집 지역

국내 최초 다문화 마을 특구인 원곡동을 중심으로 다양한 국적의 외국인이 오랜 시간 거주해 왔습니다. 외국인 대상 식당, 상점, 교육 시설까지 형성돼 정착 기반이 탄탄한 도시입니다.

(4) 평택시 – 글로벌 기업 및 주한미군 영향력 큰 도시

고덕 삼성전자 캠퍼스, 평택항, 미군기지 등 글로벌 요인이 복합된 도시로, 외국인 근로자 및 가족 단위 거주 비중이 높아지고 있습니다.

(5) 김포시 – 서울과 가까운 산업 배후지로 성장

한강신도시와 김포골드밸리의 영향으로 제조업체 종사자들의 외국인 수요가 많아지고, 오피스텔 임대 시장도 확대되는 추세입니다.

(6) 김해시 – 비수도권 외국인 수요의 핵심 도시

경상남도에서 유일하게 순위에 포함된 김해시는 자동차 부품, 기계 가공 산업 중심의 근로자 유입으로 외국인 임대 수요가 증가하고 있습니다.

(7) 서울 구로구 – 전통적인 외국인 근로자 유입 지역

국가산단 및 금천·영등포와 인접한 지역으로, IT와 제조업 종사 외국인 근로자가 많습니다. 서울 내 다문화 밀집지로 정착된 형태를 보여줍니다.

 

4. 외국인 인구 증가가 부동산 시장에 미치는 영향은?

외국인 인구가 늘어난 지역은 단순한 거주 공간 이상의 변화가 나타나고 있습니다. 특히 다음과 같은 분야에서 변화가 확연하게 나타납니다.

🌍 외국인 증가로 바뀐 도시 모습들

• 원룸, 다세대 임대 수요 증가: 산업단지 인근 원룸, 오피스텔, 다세대 주택이 외국인 수요 중심으로 재편
• 상권의 변화: 외국인 식료품점, 편의시설, 다문화 음식점 등 외국인을 위한 맞춤형 상권 형성
• 생활 인프라 확장: 다문화 가정 증가로 어린이집, 학원, 다문화센터 등 관련 인프라 확대
• 지자체 정책 변화: 외국인 정착과 통합을 위한 지역별 정책과 예산 집행 강화

 

마치며

외국인 인구의 증가는 단순히 통계상의 숫자가 아닌, 도시 구조 전체를 바꾸는 중요한 흐름입니다. 특히 산업단지를 배후로 둔 도시들은 외국인 근로자 유입에 따라 주거지, 상권, 생활 인프라까지 달라지고 있습니다.

앞으로 부동산 시장을 전망할 때, 외국인 인구의 흐름은 필수적인 고려 요소가 될 수밖에 없습니다. 도심 인근의 전통적인 수요 외에도, 공단 주변의 주거 수요와 외국인 정착 패턴을 함께 들여다보는 시각이 필요해진 시점입니다.