전세 계약 전에 등기부등본 말소사항 꼭 확인해야 하는 이유

시작하며

전세나 월세 계약을 앞두고 가장 많이 찾는 서류가 바로 등기사항전부증명서, 흔히 말하는 등기부등본입니다. 하지만 대부분은 현재 유효사항만 포함된 등기부등본을 받아보고, 중요한 정보를 놓치고 지나가는 경우가 많습니다. ‘말소사항 포함’ 등기부등본, 즉 과거의 이력까지 확인할 수 있는 서류를 통해 문제 있는 집인지 아닌지를 정확히 파악할 수 있습니다.

특히 요즘 전세사기나 임대인 파산 등으로 인한 세입자 피해 사례가 잇따르면서, 등기부등본을 어떻게 발급하느냐에 따라 내 집 마련, 전세 계약의 안전성이 달라지는 일이 많습니다. 지금부터는 왜 말소사항 포함 등기부등본을 꼭 봐야 하는지, 실제 사례를 통해 하나하나 살펴보겠습니다.

 

1. 등기부등본은 무엇이고, 말소사항이 왜 중요한가요?

등기부등본은 부동산의 '이력서'라고 할 수 있습니다. 그중에서도 ‘말소사항’은 삭제되었지만 과거에 어떤 권리가 존재했는지를 보여주는 기록입니다.

(1) 말소사항 포함 vs 현재 유효사항 등기부등본의 차이점

많은 사람들이 ‘현재 유효사항’만 포함된 등기부등본을 받습니다. 지금 소유자가 누구고, 어떤 권리가 살아 있는지 깔끔하게 정리돼 있기 때문입니다. 하지만 이 방식은 ‘지금’만 볼 수 있고, 과거의 위험요소는 확인할 수 없습니다.

반면, 말소사항 포함 등기부등본은 빨간 줄로 표시된 권리들이 함께 나오면서, 이 집에 과거 어떤 일이 있었는지까지 볼 수 있어 문제 있는 집을 피할 수 있는 결정적인 정보를 줍니다.

(2) 말소사항에 숨겨진 정보가 중요한 이유

과거에 있었던 가압류, 임차권 등기, 가처분 기록은 비록 지금은 말소되었더라도, 해당 집이 한번쯤 문제가 있었던 집이라는 의미입니다. 이런 기록을 확인하면, 전세금 반환에 문제가 생겼던 전력이 있는 집인지를 확인할 수 있습니다.

 

2. 말소사항으로 알 수 있는 문제 이력들

아래는 말소사항 포함 등기부등본을 통해 확인 가능한 주요 사례입니다.

📌 과거의 문제 이력을 알려주는 기록들

확인 항목	내용 요약	주의할 점
가압류	채무로 인해 부동산을 임시로 압류	전세금 반환 문제가 있었을 가능성
임차권 등기명령	세입자가 전세금을 돌려받지 못해 신청	예전 세입자도 피해자일 수 있음
가처분	법적 분쟁이 있었음을 의미	부동산 소유권이나 사용권 분쟁
근저당권 말소	대출이 있었다는 기록	현재는 없어도 과거엔 대출 과다 가능성
소유권 변동 이력	잦은 거래로 집주인 빈번히 변경	투자 목적의 집일 수 있음

 

3. 실제 사례로 보는 등기부등본의 중요성

(1) 말소된 가압류 기록 하나로 드러난 진실

등기부등본에서 빨간 줄로 표시된 ‘가압류 해지’ 기록을 보면, 이 집이 과거에 서울보증보험으로부터 가압류 당했던 이력이 있었던 것으로 드러납니다. 즉, 전세금을 돌려주지 못했던 전력이 있는 집이라는 뜻입니다. 이런 집을 아무것도 모르고 계약했다면, 전세사기 피해자가 될 수도 있는 상황입니다.

(2) 중고차로 비유해 보면 더 쉬운 이해

한 전문가는 말소사항의 중요성을 중고차 거래에 비유했습니다. 사고 이력이 말소된 차는 겉으로는 멀쩡해 보여도, 과거에 큰 사고를 겪은 적이 있을 수 있습니다. 등기부등본도 마찬가지입니다. 현재만 보면 아무 문제 없어 보이지만, 말소사항을 확인하면 ‘사고 이력’을 알 수 있게 됩니다.

 

4. 전세 계약 전에 반드시 확인해야 할 체크리스트

📌 등기부등본 확인 시 꼭 챙겨야 할 항목들

항목	확인 방법	체크 포인트
말소사항 포함 여부	‘발급 유형’에서 ‘전체사항’ 선택	빨간 줄로 표시된 과거 기록 확인
근저당권 말소 기록	대출 상환 후 말소된 흔적	과거 대출 규모 유추 가능
가압류/가처분 기록	말소되었더라도 존재 여부 확인	법적 분쟁 또는 재무 문제 있었는지 판단
임차권 등기 여부	세입자 전세금 문제 확인	임대인 신용 문제 여부 간접 확인 가능
소유권 변동 이력	자주 바뀐 소유권 기록	투자용, 재건축, 급매 가능성 판단

 

5. 왜 부동산에서는 현재 유효사항만 보여줄까?

부동산 중개업소에서는 보통 ‘깔끔하고 보기 쉬운’ 등기부등본을 출력해줍니다. 대부분이 ‘현재 유효사항’ 중심으로 보여주기 때문에, 빨간 줄이 있는 말소사항은 누락된 경우가 많습니다.

하지만 문제 있는 집은 늘 과거에 단서를 남기기 마련입니다. 보기 어려워도 반드시 말소사항까지 포함된 서류로 요청해 전세사기나 대출 이력, 임차권 분쟁 여부까지 체크해야 안전한 계약이 가능합니다.

 

마치며

계약 전 ‘말소사항 포함’ 등기부등본을 요청하는 것은 이제 선택이 아니라 기본적인 안전장치입니다. 표면적으로는 아무 문제가 없어 보이는 집이라도, 과거의 이력에서 심각한 전세 피해, 법적 분쟁의 흔적이 드러나는 경우가 많습니다.

특히 3억 원 이상의 전세 계약이라면, 단 한 번의 확인이 수천만 원을 지키는 일이 될 수 있습니다. 집 계약 전에 말소사항 포함 등기부등본을 꼭 요청해 꼼꼼하게 확인해보시기 바랍니다.