전세 구하기 어려워진다? 내년부터 달라지는 시장 흐름 정리

시작하며

전세가격 상승이 현실화되고 있습니다.

최근 수도권을 비롯한 주요 지역에서 전세가격이 상승하고 있다는 소식이 들려옵니다. 특히 내년부터는 입주 물량 감소로 전세 시장의 불안정성이 본격화될 것으로 예상되면서, 전세 수요자들의 발 빠른 대응이 필요하다는 이야기가 나오고 있습니다. '지금 계약하는 게 맞을까?', '가격이 더 오를까?'와 같은 고민이 커지는 요즘, 전세시장 흐름을 짚어보고 실수요자들이 고려해야 할 대응 전략을 정리해보겠습니다.

 

1. 전세가격, 왜 다시 오르기 시작했을까?

(1) 입주 물량 감소가 핵심 변수입니다

올해부터 전국 입주 물량은 점차 줄어드는 추세입니다. 특히 2025년에는 입주 예정 물량이 역대급으로 낮아질 것으로 보이며, 그 여파로 전세 수급 불균형이 심화될 가능성이 큽니다.

(2) 강남과 한강벨트를 중심으로 신고가 행진 중입니다

최근 성동구, 마포구, 송파구 등 한강 벨트 지역을 중심으로 전세가와 매매가 모두 신고가를 경신하고 있습니다. 이러한 흐름은 주변 지역에도 영향을 미쳐, 풍선효과로 이어질 수 있습니다.

(3) 실수요자 이탈과 투자 수요 위축도 전세 수요를 자극합니다

금리 인상과 대출 규제로 인해 실수요자들이 매매 대신 전세를 선택하는 경우가 많아졌습니다. 동시에 빌라나 오피스텔로 눈을 돌리는 경우도 증가하고 있습니다.

 

2. 실수요자들이 지금 확인해야 할 5가지 전략

📌 🔍 지금 꼭 체크해야 할 전세 대응 전략

전략	설명	실천 포인트
1. 2+2 계약 가능한 매물 우선 확인	계약갱신청구권을 활용하면 최대 4년 거주 가능	올해 입주 예정 단지 위주로 선점
2. 전세가격 상승 지역은 피하고 상대적으로 안정적인 지역 노려보기	성동·마포 등은 이미 신고가 수준	수도권 외곽의 입주물량 많은 지역 검토
3. 신축 오피스텔·빌라 활용하기	아파트보다 진입장벽 낮음	대출 가능 여부, 실거주 요건 확인 필수
4. 신탁등기 여부 반드시 확인하기	신탁 사기 피해 주의	‘수탁자’와 계약해야 함을 인지
5. 보증금 보호 장치 마련하기	전세보증보험 등 활용	계약 전 가입 여부 꼭 체크

 

3. 서울과 수도권 주요 지역 전세 흐름은?

(1) 강남 3구와 한강벨트는 고가에도 매물이 부족합니다

강남구·서초구·송파구는 여전히 매물 자체가 적고, 입지 프리미엄을 가진 단지들은 35억~100억대 거래도 이어지고 있습니다. 특히 압구정 현대 단지는 2020년 50억 → 2024년 105억으로 상승하며, 투자 목적이 아닌 실거주 목적의 전세 수요도 크게 늘고 있습니다.

(2) 성동구·마포구 신고가 행진…‘대안 지역’이 필요합니다

성수, 옥수, 공덕 일대는 재개발 기대감과 한강 조망권 수요가 맞물리면서 가격 상승세가 뚜렷합니다. 이미 상승폭이 큰 지역보다는 입주 예정 물량이 많은 지역을 중심으로 접근하는 것이 실수요자에게는 더 적절합니다.

(3) 과천도 상승세…준강남권으로 부상 중입니다

최근 과천 지역은 ‘프루지오 서밋’, ‘과천 자이’ 등이 시세 상승을 견인하고 있으며, 신고가 비중 62.5%를 기록했습니다. 강남 접근성이 높고 신축 단지 비중이 크다는 점이 장점입니다.

 

4. 지금 청약 또는 전세 계약을 고려한다면?

📌 💡 전세 구하기 전에 기억할 만한 지역별 특징

지역	특징	전세 수요자에게 유리한 점
고척 힐스테이트	12억대 전용 84㎡ 분양	가격 대비 입지 괜찮음
은평 대조1구역 힐스테이트 메디알레	평당 4,700만원, 고분양가 논란	실거주보단 투자 부담 높음
서울 외곽지역 (구로, 노원, 은평 등)	신축 분양가도 10억 초과	상대적 가격 안정성 주목
오피스텔 (영등포, 금천)	아파트 대비 접근성 좋음	전세보다 매입 수요 증가 중

 

5. 실수요자 입장에서 '지금 해야 할 일'은?

(1) ‘마중물’ 전략이 필요합니다

지금 전세 계약을 맺는 것은 향후 전세가 상승세 속에서 고정 비용 확보라는 의미를 가질 수 있습니다. 특히 입주가 예정된 단지 위주로 2+2 계약을 맺는다면 4년간 전세금 인상 없이 안정적으로 거주 가능합니다.

(2) 청약 기회는 선택적으로 접근해야 합니다

서울 내 청약은 점점 고분양가화되고 있으며, 입지 대비 가격 메리트를 꼼꼼히 따져야 합니다. 무리한 분양가에 응하기보다 자금 여건 내에서 대기 전략도 필요합니다.

(3) 반드시 체크해야 할 계약서 내용

신탁등기 여부, 집주인의 권리관계, 보증보험 가입 여부 등은 계약서 작성 전 반드시 점검해야 합니다. 신탁 사기 피해자가 1,200명을 넘겼다는 점에서, 전세계약 전 등기부등본 확인은 선택이 아닌 필수입니다.

 

마치며

전세시장은 다시 한 번 출렁이고 있습니다. 입주 물량 감소와 전세 사기, 대출 규제 등 다양한 요소가 얽히면서 실수요자들은 혼란스러울 수밖에 없습니다. 하지만 시장 흐름을 이해하고, 정보를 바탕으로 전략적으로 움직인다면 지금의 상황도 오히려 기회로 바뀔 수 있습니다.

전세가격 상승이 시작되는 이 시점, 실수요자라면 지금이 전략적인 선택의 시기임을 기억해야 합니다.