서울 부동산 규제, 지금 무엇이 바뀌고 있을까? 세금·대출 변화 총정리

시작하며

요즘 서울 부동산 이야기가 자주 들려옵니다. 집값이 다시 오르는 분위기라 마음이 설레면서도, 세금이니 대출이니 복잡한 이야기들에 걱정도 생기더라고요. 특히 최근 들어 서울 집값 상승과 함께 세금과 대출 규제가 다시 수면 위로 떠오르고 있지요.

오늘은 저처럼 평범한 사람이 서울 부동산을 바라볼 때, 어떤 규제와 정책을 주의 깊게 봐야 할지 정리해보려고 해요. 보유세, 양도세, 취득세처럼 돈 나가는 세금부터, 갭투자나 실거주 시 꼭 살펴야 할 대출 조건까지 생활 중심으로 쉽게 풀어서 알려드릴게요.

 

1. 세금 규제, 다시 시작되려는 조짐이 보여요

(1) 보유세는 왜 계속 오르려는 걸까?

살면서 집 한 채 있는 것도 버거운 요즘인데, 보유세 얘기를 들으면 괜히 겁부터 나더라고요. 요즘은 공식가격이 오르면서 세금도 함께 오를 가능성이 커졌습니다.

서울 아파트 보유세가 오르는 이유는요,

• 공시가격이 전국 평균보다 서울이 훨씬 많이 올랐어요. 강남은 두 자리 수 상승이었고요.
• 정부가 공정시장가액비율을 다시 80% 수준으로 올릴 가능성이 있어요. 이건 종부세 계산할 때 기준이 되는 비율인데요, 높아지면 그만큼 세금도 많아지는 거예요.
• 재산세·종합부동산세 모두 현실화율에 따라 올라가게 되는데, 이게 정부의 선택에 따라 언제든 달라질 수 있다는 게 불안 요소입니다.

📝 이럴 땐 이렇게 해보세요

• 1주택자이신 분들은 공동명의 여부에 따라 세금이 확 줄어들 수 있으니 잘 살펴보세요.
• 세 부담이 너무 클 경우에는 증여나 매도도 고려하는 분들이 많아요. 다만, 증여 취득세도 조정지역이면 12%나 되기 때문에 꼼꼼히 계산해보셔야 해요.

(2) 양도세 중과 유예, 정말 내년 5월까지만일까요?

지금은 정부에서 양도세 중과를 일시적으로 유예해주고 있는데요, 이건 2025년 5월 9일까지입니다. 그 이후에는 다시 강화될 수 있어요.

• 예를 들어, 다주택자가 조정지역에서 집을 팔 경우 양도세 최고 세율이 75%까지 올라가요.
• 실제로 어떤 분은 양도 차익 38억인데, 세금만 30억이 나왔다고 하더라고요.

그러니 만약 매도를 고려하고 있다면, 시기 조절이 무척 중요해요.

 

2. 대출 규제, 어떤 분들이 더 신경 써야 할까요?

(1) 15억 이상 아파트 대출 금지, 다시 나올 수 있을까?

전문가들은 지금 시장 분위기를 보았을 때, 대출 규제는 경고성으로 한 번쯤 나올 가능성이 크다고 보고 있어요.

• LTV(주택담보대출비율)나 DSR(총부채원리금상환비율)을 살짝 줄이는 정도일 수 있고,
• 과거처럼 15억 이상 아파트는 주담대를 아예 금지하는 정책도 고려할 수 있다고 해요.

특히 이럴 때 주의해야 할 분들은요,

📝 대출 규제에서 주의할 점 정리

• 갭투자하시는 분들: 임차인이 전세자금 대출이 안 나오면 계약이 파기될 수도 있어요.
• 후순위 담보대출을 받는 분들: 이미 대출 총량이 넘어버린 은행도 있어서, 되는 은행을 미리 확인해야 합니다.
• 비실거주 목적의 투자자들: 대출 규제가 강화될수록 이런 분들에게는 불리한 조건이 많아질 수 있어요.

(2) 실거주라면 혜택이 더 있을 수도 있어요

현 정부는 그래도 1주택 실거주자에게는 혜택을 줄 가능성이 높아요.

• 취득세 부담이 줄어들 수도 있고,
• 대출 조건도 다주택자보다는 유리할 수 있어요.

그래서 만약 실거주로 고민하고 계시다면, 지금 상황은 나쁘지 않다고 느껴졌습니다.

 

3. 지금 서울에서 어떤 지역이 매수 적기일까요?

(1) 지금 거래가 많은 지역들, 공통점이 있어요

전문가들이 말하는 요즘 거래 많은 지역은 이렇게 요약돼요.

📝 9억~13억대 구간에서 거래가 활발한 지역들

• 서울 내: 동대문구, 서대문구, 은평구 등 중하위급지
• 경기권: 광명, 하남, 성남, 안양 등 인기 지역

이런 곳들의 공통점은 중간 가격대에 위치하면서도 수요가 몰려 있다는 점이에요. 대출 조건이 나쁘지 않고, 앞으로 불길이 번질 가능성이 높은 곳이기도 하죠.

(2) 아직 불이 번지지 않은 지역을 노리는 것도 방법이에요

지금은 강남·마포 같은 핵심지는 이미 많이 올랐고요, 중위 가격대 이하의 지역들이 슬슬 오르기 시작했어요.

• 그래서 9억~13억대 구간의 서울 중위급 지역이나 경기 대장 아파트는 오히려 기회가 될 수 있다는 의견이 많습니다.
• 중요한 건 내 예산 안에서 입지가 좋은 곳, 그리고 상품성이 검증된 아파트를 고르는 것이에요.

 

4. 세금·대출 잘 활용하려면 꼭 알아야 할 꿀팁

(1) 대출, 받는 것보다 ‘활용하는 능력’이 중요해요

단순히 얼마 대출이 나오는가보다, 어떻게 대출을 활용하느냐가 더 중요하다는 말이 있어요.

• 내 자금이 부족하다면 배우자와 소득을 합산해서 보는 것도 방법이에요.
• 또, 부모님께 차용하거나 일부 증여받는 것도 상황에 따라 도움이 됩니다.

(2) 세금 카드, 첫 번째가 정말 중요해요

취득세는 처음 집 살 때 잘 선택해야 절세가 가능해요.

📝 세금 줄이는 생활 꿀팁

• 공동명의로 취득하면 세금이 줄어들 수 있어요 (1세대 1주택 기준)
• 1억 이하라도 증여가 가능한지 확인해보기 (증여 취득세율이 낮을 수 있어요)
• 차용 계약서를 써서 부모님께 자금을 빌리는 것도 세법상 인정이 돼요

 

마치며

서울 부동산 시장은 요즘 참 빠르게 변하고 있어요. 예전에는 강남만 움직였던 분위기가 이제는 중위급 지역까지 확산되고 있고, 세금이나 대출 조건도 하나씩 다시 조여질 조짐이 보이더라고요.

그럴수록 중요한 건 조급해하지 않고 내 상황에 맞는 선택을 하는 것이에요. 꼼꼼히 공부하고, 내가 감당할 수 있는 범위에서 움직이면 부동산도 결국은 ‘생활의 일부’로 자리 잡게 되더라고요.

오늘 정리한 내용이 지금 시장을 이해하는 데 작은 도움이 되셨으면 좋겠습니다.