부산 아파트값 오를까? 상승 가능성 따져보는 5가지 이유

시작하며

부산 아파트 가격이 다시 오를 수 있을까요?

요즘 부동산 시장 이야기 나올 때마다 자주 듣게 되는 질문인데요, 그 중심에 ‘6.27 대출 규제’와 층고(친고) 같은 조금 낯선 단어들이 함께 언급되더라고요. 사실 저도 처음에는 무슨 말인가 싶었지만, 하나하나 살펴보다 보니 지금 부산 부동산 시장에 중요한 흐름이 생기고 있다는 걸 느꼈어요. 서울과는 전혀 다른 조건 속에서, 부산만의 새로운 국면이 시작되고 있는 듯합니다.

오늘은 그런 변화의 흐름을 생활 속 이야기처럼 차근차근 풀어보려고 해요.

 

1. 서울과 다른 부산, 왜 주목받기 시작했을까

(1) 대출 규제의 방향이 다르다

서울은 이제 6억 원 이상의 대출이 막혔어요.

예전 같으면 대출로 어느 정도 내 집 마련이 가능했는데, 이제는 현금 동원 능력이 더 중요해졌죠. 그런데 이런 규제가 서울과 수도권 중심으로 적용되다 보니, 그 외 지역인 부산은 상대적으로 여유가 생긴 것이에요.

(2) 공급이 확 줄어든 상황

서울은 재건축·재개발도 규제받는 분위기라 신규 공급이 점점 줄어들고 있는데요, 부산도 사정이 다르진 않지만 앞으로 2032년까지 입주할 신규 아파트 물량이 거의 없다고 해요.

특히 해운대, 수영구 같은 인기 지역은 공급 절벽 수준이어서, 수요에 비해 물량이 턱없이 부족한 상태입니다.

 

2. 아파트 층고가 왜 그렇게 중요할까

요즘 아파트 선택 기준 중에 하나로 층고(친고)가 자주 언급됩니다.

예전에는 크게 신경 안 썼던 부분인데, 요즘은 층고가 2.6m 이상이면 고급 아파트로 인식되는 분위기예요.

📑 층고가 높은 아파트가 주목받는 이유

• 공간감이 확 달라요. 천장이 높으면 똑같은 평수여도 훨씬 넓고 시원한 느낌을 줍니다.
• 자산 가치가 높게 평가돼요. 하이엔드 아파트 기준 중 하나가 바로 층고라고 해요. 2.3m보다 2.6m 이상이면 프리미엄 단지로 평가받는 경우가 많습니다.
• 수요층이 명확해요. 자녀 교육, 실거주, 투자 목적이든 간에 고급 주거지를 원하는 사람들은 층고를 꼭 따져보더라고요.

부산은 그동안 대부분의 신축 아파트 층고가 2.3m 안팎이었는데요, 최근 들어 몇몇 단지에서 2.7~2.8m 수준의 층고를 시도하고 있어요. 그만큼 고급화 경쟁이 시작됐다는 뜻입니다.

 

3. 커뮤니티보다 중요한 건 ‘세대 내부 고급화’

부동산 광고를 보면 ‘커뮤니티 특화’니 ‘조경 특화’니 하는 말이 참 많죠.

근데 사실 진짜 중요한 건 세대 내부 설계와 마감재 수준이에요.

📑 아파트 고급화 포인트, 이렇게 달라졌어요

• 세대 층고를 높여 쾌적함을 강조해요. 실거주 만족도는 천장 높이에 따라 확실히 달라지더라고요.
• 커뮤니티 공간은 줄이고, 실내 품질에 집중해요. 최근 분양하는 고급 아파트들은 커뮤니티 시설보다는 실내 설계의 고급화에 집중하고 있어요.
• 불필요한 조경 특화보다는 실용적 구성을 선호해요. 조경도 물론 중요하지만, 실제 거주자가 체감하는 건 생활의 편리함이더라고요.

 

4. 서울과 부산의 가격 차, 다시 좁혀질까

서울은 오르고, 지방은 내리고…

이런 흐름이 계속되다 보니 가격 격차(베이시스)가 꽤 커졌어요.

이걸 시장에서는 ‘이격’이라고 부르는데요, 이격이 커지면 언젠가는 다시 만나게 된다는 게 부동산 시장의 일반적인 흐름이에요.

📑 서울과 부산 아파트 가격 격차가 좁혀질 수 있는 이유

• 서울은 이미 많이 올라서 추가 상승 여력이 작아요. 1~2년 전 대비 많이 오른 서울 아파트는 더 이상 사기 부담스럽죠.
• 부산은 하락이 길었던 만큼 반등 가능성이 커요. 무려 37개월이나 하락했어요. 바닥을 찍고 천천히 올라올 시기가 될 수 있어요.
• 입주 물량도 적어 희소성이 생겨요. 2027년까지 입주 물량이 줄어드는 곳은 공급 희소성이 커지면서 가격이 반등할 가능성이 커요.

 

5. 재건축 사업, 부산도 본격적으로 시작될까

서울은 이미 압구정·한남동 등을 중심으로 재건축 붐이 일었죠.

그런데 부산은 아직 사업성 부족으로 지지부진한 상황이에요.

특히 1대 1 재건축은 사업성이 없으면 추진이 불가능해요.

재건축 아파트의 성공 여부는 설계, 배치, 조망, 일반 분양 여부에 달려 있어요.

📑 재건축이 성공하려면 이런 조건이 필요해요

• 사업성이 있어야 해요. 인플레이션과 금리 상승으로 공사비가 많이 들기 때문에 일반 분양 없이 진행되기 어렵습니다.
• 설계 변경이 가능해야 해요. 1열 배치보다 2열~3열 배치가 더 유리한 경우도 있어요. 조망권 확보가 핵심이에요.
• 일반 분양이 있어야 수익이 나요. 분양가 상승을 통해 공사비를 충당할 수 있어야 사업이 현실적으로 진행됩니다.

 

마치며

부산 아파트 시장, 지금이 어쩌면 전환점일 수 있겠다는 생각이 들었어요.

서울이 이미 오른 만큼 오른 상황이라면, 부산은 여전히 기회가 남아 있는 시장이라는 말이 실감 나더라고요.

특히 요즘은 단순히 ‘집값이 싸다 비싸다’보다, 얼마나 구조와 설계가 잘 되어 있느냐, 층고가 어느 정도 되느냐 같은 것들이 집값을 결정짓는 중요한 요소가 된 것 같아요.

앞으로 부산에서 좋은 아파트를 찾으신다면 세대 층고, 입주 물량 희소성, 재건축 가능성 이 세 가지를 꼭 따져보시면 좋겠습니다.