2025년 부동산 저가 신고, 국세청 조사 대상 되는 기준은

시작하며

2025년부터 부동산 저가 신고에 대한 국세청 감시가 강화되었습니다. 특히 고가 아파트나 단독 주택 소유자, 자녀에게 증여를 계획 중인 사람이라면 이번 변화에 반드시 주목해야 합니다. 지금까지는 비교적 느슨했던 감정 평가 기준이 대폭 확대되면서, 신고 가액이 실제 시세보다 낮을 경우 세금 폭탄을 맞을 수 있기 때문입니다. 이번 글에서는 저가 신고의 개념부터 국세청이 바뀐 조사 방식, 실제 사례, 대응 전략까지 자세히 정리해보겠습니다.

 

1. 부동산 저가 신고, 무엇이 문제일까?

저가 신고란 시세보다 낮은 금액으로 부동산을 신고하는 행위를 말합니다. 실제 시세가 40억인데, 20억으로 신고하면 차액 20억에 대한 세금을 피하게 되는 구조입니다. 과거에는 이처럼 저가 신고를 해도 적발 위험이 높지 않았지만, 2025년부터는 상황이 달라졌습니다.

(1) 과거엔 주로 상업용 부동산이 중심이었다면?

지금까지는 꼬마 빌딩이나 상가 건물처럼 상업용 부동산이 주요 감시 대상이었습니다. 그러나 이제는 고가 아파트와 단독주택도 감정 평가의 중심이 됩니다. 특히 거래량이 적은 고가 단독주택이나 대형 아파트는 국세청이 신고 금액만 믿고 세금을 부과하는 경우가 많았지만, 이젠 철저하게 감정 평가를 거칩니다.

(2) 국세청이 저가 신고를 잡아내는 방식은?

국세청은 감정 평가를 통해 신고 가액과 실제 시가의 차이를 분석합니다. 이 과정에서 신고 가액과 시가 차액이 5억원 이상일 경우, 감정 평가 대상이 되며, 세금이 추가 부과될 수 있습니다.

 

2. 실제로 어떤 사례가 있었을까?

국세청이 공개한 사례들을 보면 저가 신고의 위험성이 뚜렷하게 드러납니다.

📌 실제로 드러난 세금 역전 사례들

사례 지역	신고 금액	실제 시세	차이	비고
강남 아파트 A	20억	40억	20억	저가 신고 적발
꼬마 빌딩 B	60억	320억	260억	감정 평가 후 과세
청담 자이	21억	21억	0	정직 신고 사례
신동아 빌라트	20억	40억	20억	세금 역전 현상

이러한 사례에서 볼 수 있듯, 실제 시세와 신고 금액 사이 차이가 클수록 조사 대상이 될 가능성이 높습니다.

 

3. 국세청이 이렇게 바뀌었습니다

국세청의 감정 평가 강화 주요 변화점

구분	2024년까지	2025년부터
감정 평가 대상	상업용 위주	고가 아파트, 단독주택 포함 확대
감정 평가 예산	45억	96억 (2배 증액)
평가 기준	시세차 10억원 이상	시세차 5억원 이상
납세자 신고 기준	자율 신고 적음	자율 감정 신고 크게 증가
세금 역전 현상	빈번히 발생	감정 평가로 시정 중

국세청이 예산을 두 배로 늘린 것만 봐도, 얼마나 강하게 단속하겠다는 의지를 보이는지 알 수 있습니다.

 

4. 납세자 입장에서 꼭 알아야 할 점들

2025년부터 저가 신고를 하게 되면, 단순한 불이익을 넘어 법적 책임과 추가 세금까지 부과될 수 있습니다. 그렇다면 납세자는 어떤 점을 유의해야 할까요?

📌 2025년 저가 신고 관련 유의사항

• 고가 주택 소유자는 무조건 주의
  고가 아파트, 단독주택도 감정 평가 대상
  신고가액 낮게 잡았다가 적발될 수 있음
• 가족 간 거래는 감정 평가 필수
  국세청이 특수관계 거래를 주의 깊게 살펴봄
  감정 평가 없이 거래 시 증여세 문제 발생 가능성
• 신고 기준이 강화됨
  기존 10억원 → 5억원으로 감정 평가 기준 완화
  과거에는 피했던 거래도 이제는 조사 대상 될 수 있음
• 세금 역전 현상도 조사 대상
  더 비싼 집이 세금을 덜 내는 구조는 모두 감정 평가 대상
• 감정 평가 자발적 신고자 증가
  납세자들이 감정 평가로 세금 다툼을 피하려는 추세
  실제로 2020년 9% → 2024년 21%로 증가

 

5. 저가 신고 피하려면 어떻게 해야 할까?

📌 안전한 부동산 세금 신고를 위한 4가지 대응 전략

• 세무 전문가와 상담 필수
  세무사, 회계사 등 전문가와 미리 전략 설계
  상속·증여 계획이 있다면 특히 중요
• 유혹에 흔들리지 말고 저가 신고 지양
  단기 이득보다 장기 손해가 더 클 수 있음
• 가족 간 거래는 반드시 감정 평가
  특수관계는 특히 주의 대상, 감정 평가로 분쟁 예방
• 장기적 관점에서 전략 짜기
  낮은 취득가 신고는 양도세 부담을 키울 수 있음
  정직한 신고가 오히려 유리한 경우도 많음

 

마치며

2025년부터 국세청의 부동산 저가 신고 단속이 더욱 강화되면서, 지금까지 관행적으로 해왔던 방식은 더 이상 안전하지 않습니다. 특히 거래가 적은 고가 주택, 가족 간 증여, 쪼개기 증여 등의 경우에는 국세청의 정밀한 감정 평가에 의해 불이익을 받을 수 있습니다. 지금이라도 전문가와 상담하고, 감정 평가를 통해 정직하게 신고하는 것이 가장 안전한 선택입니다.

오늘의 정직한 신고는 내일의 평안함을 보장합니다.