다주택자라면 꼭 알아야 할 부동산 절세 방법, 세무사가 알려주는 핵심 정리

시작하며

다주택자와 부동산 세금 문제, 참 어렵고 복잡하지요. 그런데 가만히 들여다보면 조건만 잘 맞추면 누구나 받을 수 있는 혜택도 많답니다. 저도 최근에 상속이나 오피스텔 관련 세금 때문에 많이 공부하게 되었는데요, 살다 보면 세무서 갈 일 한두 번이 아니니까요. 오늘은 실생활에서 자주 마주치는 상황들을 중심으로, 다주택자라면 꼭 알아야 할 부동산 세법과 절세 방법을 정리해 드릴게요.

 

1. 주택 수에 포함되는 기준부터 확실히 알아야 돼요

(1) 등록 임대주택, 다 빼주는 게 아니더라고요

많은 분들이 “임대사업자 등록하면 주택 수에서 빠지니까 괜찮다”라고 생각하시더라고요. 하지만 종부세와 양도세 특례 적용을 제외하곤 대부분 주택 수에 포함돼요.

📝 이럴 땐 이렇게 해보세요

• 종부세에서 제외되는 경우: 등록 임대주택이 일정 조건을 충족할 때
• 양도세 거주주택 비과세 특례: 2년 이상 거주한 일반주택을 팔 경우, 등록 임대주택은 주택 수에서 제외
• 그 외에는 대부분 포함: 예를 들어 조정지역 내 취득세 중과세율 적용 때는 포함

저도 처음엔 임대등록했으니 중과세율 피할 줄 알았는데, 세무사 분 말씀 듣고 깜짝 놀랐어요.

 

2. 오피스텔, 주택일까 아닐까? 실수하면 세금 폭탄

(1) 실거주해도 ‘주택’이 아닐 수 있어요

오피스텔은 실제로 사는 사람이 많아도, 건축물대장상 ‘업무시설’로 등록돼 있으면 주택이 아닙니다. 그래서 취득할 때는 4% 일반 세율 적용, 중과세율과는 무관해요.

하지만 문제는, 다른 집을 살 때 그 오피스텔이 주택 수에 포함되는지 여부인데요.

📝 이럴 땐 이렇게 해보세요

• 재산세가 주택분으로 나오면 주택으로 본다
• 2020년 8월 10일 이후에 취득한 경우부터 주택 수에 포함
• 반대로 업무용으로 과세되거나, 그 이전에 샀다면 주택 수에 포함 안 됨

저도 아는 지인이 주거용 오피스텔 샀다가, 나중에 다른 집 살 때 주택 수에 포함돼서 세금 더 냈던 경우가 있어요. 꼭 재산세 고지서를 잘 살펴보세요.

 

3. 조합원 입주권, 세 번째 주택이어도 중과 안 돼요

(1) 재개발·재건축 입주권은 매매가 아니라 원시취득

이건 참 희소식이에요. 기존 주택이 완공되며 생긴 조합원 입주권으로 취득하는 주택은 중과세율 적용을 안 받아요.

📝 이럴 땐 이렇게 해보세요

• 원시취득 개념이라 2.8% 기본 세율 적용
• 조정지역이라도 중과세율 걱정 없음
• 단, 일반 분양은 해당 안 됨 → 이건 유상취득이라 중과 가능

집을 갖고 있어도 재개발·재건축 아파트는 중과 걱정 없이 들어갈 수 있다는 점, 의외로 잘 모르시는 분들이 많더라고요.

 

4. 상속으로 받은 집, 종부세는 어떻게 될까요?

(1) 갑자기 주택이 늘어나 종부세 걱정되면

상속으로 두 채를 더 받으면, 기존엔 세금 안 냈다가 기준 금액이 9억 원으로 낮아져 종부세가 나올 수 있어요. 그런데요, 상속 주택은 5년간 주택 수에서 제외할 수 있는 특례가 있습니다.

📝 이럴 땐 이렇게 해보세요

• 9월 말까지 ‘합산 배제 특례’ 신청 꼭 하기
• 5년간 1세대 1주택 판정 기준 유지
• 기준 공제금액 12억 원 적용 가능, 세액공제도 받을 수 있음

저희도 작년에 상속 이슈가 있어서 이걸 알아보느라 한참 헤맸어요. 9월 말 신청 기간 놓치면 혜택 못 받는다는 거 꼭 기억하세요.

 

5. 혼인·합가로 생긴 2주택, 비과세 받을 수 있을까

(1) 혼인 시 주택 두 채라도 조건 맞추면 비과세 가능

결혼하면서 각자 갖고 있던 주택이 하나씩 있으면 ‘혼인합가 특례’로 최대 10년간 비과세 가능해요. 단, 요건이 꽤 까다롭더라고요.

📝 이럴 땐 이렇게 해보세요

• 2024년 11월 10일 이후 양도분부터는 10년 특례 적용
• 혼인 시점에 남자·여자 각각 한 채여야 특례 적용 가능
• 혼인 후 첫 주택 매도는 일시적 2주택 규정과도 연계 가능

저는 옛날엔 이게 5년인 줄 알았는데, 이제는 10년으로 늘어났대요. 대신 이건 ‘양도일 기준’이니까 꼭 확인해 보셔야 해요.

 

6. 상생임대주택, 등록 없이 혜택 받을 수 있어요

(1) 세무서 등록 안 해도 혜택 가능, 그래서 더 인기

임대료를 5% 이내로만 올리고 일정 요건을 맞추면, 상생임대주택 혜택을 받을 수 있어요. 요즘 이 제도를 몰라서 못 쓰는 분들이 많더라고요.

📝 이럴 땐 이렇게 해보세요

• 직전 임대차 계약은 1년 6개월 이상, 상생 임대차 계약은 2년 이상
• 2021년 12월 20일~2026년 12월 31일 사이에 체결·임대 개시해야 함
• 계약서만 잘 보관하면 증빙도 어렵지 않음
• 세 채 중 한 채만 마지막까지 남긴 주택만 세제 혜택 적용

예전에는 무조건 등록해야만 혜택이 있다고 생각했는데, 이 상생임대는 요건만 맞추면 누구나 가능하니 참 반가운 제도 같아요.

 

마치며

부동산 세금은 정말 어려운 분야지만, 알고 보면 충분히 절세할 수 있는 길도 많다는 걸 느꼈어요. 중요한 건 내 상황에 맞는 규정을 제때 알고, 요건을 잘 갖추는 것이겠지요. 요즘은 이렇게 영상이나 글로 정보를 먼저 접할 수 있어서 다행이에요.

혹시 올해 주택 관련된 계획이 있으시다면, 한 번쯤 꼭 살펴보셔야 할 내용들이에요. 저도 이 내용을 정리하면서 한층 더 든든해진 마음이 들었답니다.