월 1억 2,000만원 수익? 호스텔로 건물 수익 극대화하는 방법

시작하며

요즘 부동산 시장이 워낙 변동성이 크다 보니, 단순히 건물을 소유하고 있다는 것만으로는 안정적인 수익을 기대하기가 어려운 시대가 되었어요. 그래서 그런지, 기존의 상가나 고시원을 호스텔로 전환해서 운영 수익을 높이는 방법에 대한 관심이 많아졌더라고요. 저도 관련해서 여러 이야기를 들어보다 보니, 단순한 리모델링이 아니라 입지 분석부터 용도 변경, 운영 방식까지 꼼꼼하게 따져야 한다는 걸 새삼 느끼게 됐답니다.

이번 글에서는 도심 건물을 호스텔로 바꿔 수익률을 높인 실제 사례를 중심으로, 건물주의 입장에서 어떤 점을 고려하면 좋은지, 또 주의할 점은 무엇인지 경험에 비춰가며 풀어보려고 해요.

 

1. 호스텔로 전환하면 어떤 점이 좋은가요?

(1) 수익 구조가 완전히 달라져요

예전에는 건물에 상가 임대나 고시원 운영을 많이 했죠. 그런데 최근엔 관광 수요가 높아지면서 호스텔이 새로운 대안으로 떠오르고 있어요.

📝 이럴 땐 이렇게 해보세요

• 1. 월세 수익이 낮거나 공실이 많을 때 → 고시원이나 원룸보다 짧은 기간으로 머무는 호스텔로 바꾸면 회전율이 높아져요.
• 2. 외국인 관광객이 많은 지역이라면 → 외국인 여행객들은 일반 숙소보다 경험이 있는 공간을 더 선호하더라고요.
• 3. 이미 방 구조가 잘 나뉘어 있는 건물이라면 → 리모델링 비용도 덜 들고 초기 세팅이 수월해요.

홍대 주변처럼 20~30대 유동 인구가 많고 외국인 관광객도 활발한 지역은 특히 도미토리와 프라이빗룸을 적절히 혼합한 구조가 인기가 좋다고 해요.

 

2. 호스텔 전환 전에 꼭 확인해야 할 점

(1) 용도 변경이 가능한지 먼저 살펴보세요

호스텔로 바꾸려면 단순한 인테리어 공사만으로는 부족해요. 건축 용도 변경을 위한 조건이 충족돼야 해요.

📝 이럴 땐 이렇게 확인해 보세요

• 1. 도로 접면이 8m 이상인지 → 소방법 등 안전 기준상 꼭 필요한 조건이에요.
• 2. 인접 건물과 1m 이상 이격이 되어 있는지 → 창문 설치나 환기 문제에 걸릴 수 있어요. 오래된 건물일수록 예외 규정이 있는 경우도 있답니다.
• 3. 지역 규제와 허가 조건을 꼼꼼히 체크할 것 → 지자체마다 기준이 다르기 때문에 전문가의 도움을 받는 게 안전해요.

 

3. 리모델링은 감성과 실용성 둘 다 챙기기

(1) 외관과 내부 모두 달라져야 해요

요즘 게스트들은 숙소의 첫인상, 분위기, 감성을 중요하게 생각하더라고요. 단순히 예쁘게 꾸미는 걸 넘어서, 지역 특색이 담긴 분위기가 느껴지면 더 좋은 평가를 받아요.

📝 이럴 땐 이렇게 해보세요

• 1. 외관 디자인 → 연남동이라면 감성 있는 간판과 색감이 중요해요. 지나가다 “여기 뭐지?” 싶게 만드는 요소가 필요하죠.
• 2. 객실 구조 → 기존 고시원 구조를 살려 각 방에 창문이 나도록 배치하면 환기와 채광이 좋아져요.
• 3. 공용 공간 활용 → 손님들끼리 자연스럽게 교류할 수 있는 작은 라운지나 주방이 큰 장점이 돼요.

 

4. 수익은 어떻게 계산될까요?

(1) 객실보다 침대 수로 보는 게 더 정확해요

호스텔은 일반 숙박과 다르게 ‘객실’이 아니라 ‘침대 수’로 수익을 계산해요.

예를 들어, 침대가 90개 정도 설치되면 하루 숙박료가 5만원만 잡아도 하루 450만원이에요. 이걸 월 기준으로 단순 계산해보면 1억 2,000만원 수익도 가능한 구조라는 말이 되죠.

 

5. 위탁 운영이 나을까, 직접 운영이 나을까?

(1) 초보자는 위탁 운영도 고려해보세요

저도 직접 운영을 꿈꿔봤지만, 막상 해보면 쉽지 않다는 이야기를 많이 들었어요. 특히 외국인 대상이라면 언어와 문화에 대한 이해도 꼭 필요하더라고요.

📝 이럴 땐 이렇게 결정해보세요

• 1. 내가 숙박업 경험이 있다면 → 직접 운영도 충분히 가능해요. 호스트로서 손님을 맞이하는 재미도 있죠.
• 2. 직장 다니거나 바쁜 일상이 있다면 → 위탁 운영으로 맡기고, 수익은 공유하는 방식이 효율적이에요.
• 3. 고객 응대가 어려울 것 같다면 → 초기엔 전문가의 도움을 받는 게 스트레스를 줄이는 길이에요.

 

6. 예약 사이트는 어떻게 활용해야 할까요?

(1) OTA 플랫폼이 먼저예요

처음엔 대부분 OTA(온라인 여행사 플랫폼)를 이용해요. 부킹닷컴, 아고다, 에어비앤비 같은 곳이 대표적이죠.

이용 수수료는 있지만, 초기엔 리뷰 확보와 마케팅 효과가 커서 필요해요. 자체 예약 사이트는 브랜드가 어느 정도 알려진 뒤에 시도해도 늦지 않다고 하더라고요.

 

7. 수익보다 더 중요한 건 ‘리뷰’

(1) 첫인상이 모든 걸 결정해요

숙소는 사진을 보고 예약하는 경우가 많다 보니, 사진 퀄리티가 리뷰만큼 중요하다고 해요. 숙소 사진은 전문가에게 맡기고, 인테리어는 취향 있는 소품으로 정성껏 꾸며보면 좋아요.

📝 이런 포인트는 꼭 챙겨보세요

• 1. 매트리스와 침구는 고급스럽게 → 숙면이 만족도로 바로 이어져요.
• 2. 소품, 향기, 조명, 음악 → 요즘은 ‘감성’이 경쟁력이에요. 작은 디퓨저 하나도 기억에 남더라고요.
• 3. 공용 공간에서의 만남 → 외국인 손님들은 다른 여행자와의 교류를 기대하는 경우도 많아요.

 

마치며

호스텔이라는 공간은 단순한 숙소를 넘어, 누군가의 여행의 시작과 끝을 함께하는 특별한 장소 같아요. 건물 수익률을 높이기 위해 시작했지만, 결국 좋은 공간을 만들고 좋은 사람들과 연결되는 경험이 가장 큰 보람이라는 생각이 들어요.

만약 건물을 가지고 계시고, 운영 방식에 대해 고민하고 계신다면 입지와 구조만 잘 맞는다면 호스텔 전환도 충분히 고려해볼 만한 선택이라고 생각해요.

수익도 중요하지만, 그 공간에 머무는 사람들의 만족과 기억이 오래 남는다면 그 자체로도 충분한 가치가 있지 않을까요?