LH 전세임대 실전 매뉴얼: 중개사가 꼭 알아야 할 계약 요건 총정리

시작하며

LH 전세임대 계약은 일반적인 전세 대출 절차와는 다르게 구성되어 있다. 이 제도는 입주자가 선정된 이후, 임대인과 한국토지주택공사(LH)가 직접 계약을 체결하고 다시 입주자에게 재임대하는 구조로 진행된다. 과정 자체가 복잡하고 단계가 많아 초보자에겐 진입 장벽이 높을 수 있지만, 정확한 이해와 준비만 된다면 안정적인 계약이 가능하다.

이 글에서는 LH 전세임대 계약이 일반 전세와 어떻게 다른지, 진행 절차와 필요한 조건은 무엇인지, 그리고 실무적으로 도움이 되는 팁까지 전반적으로 살펴보려고 한다. 특히 권리분석 과정과 위반 건축물 관련 유의사항 등 실제 중개 현장에서 자주 부딪히는 사례들을 중심으로 자세히 설명한다.

 

1. LH 계약의 기본 구조

LH 전세임대는 입주 희망자가 선정된 후, LH가 주택을 확보해 이를 입주자에게 재임대하는 방식으로 운영된다. 입주자와 집주인이 직접 계약을 체결하는 일반 전세 계약과 달리, LH가 중간에 들어간다는 점이 가장 큰 차이이다.

계약 절차는 입주자가 마음에 드는 집을 찾으면, 그 매물에 대해 LH와 함께 권리 검토를 진행한 후 승인이 나야 본계약이 진행된다. LH의 법무 법인에서 권리분석을 통과해야만 계약이 체결되므로, 일반 계약보다 시간이 더 걸리는 편이다.

이 과정에서는 임대인의 협조가 필수적이며, 여러 서류를 준비해야 한다. 따라서 처음부터 임대인에게 LH 계약의 구조와 준비 과정을 명확히 설명하는 것이 중요하다.

 

2. LH 계약 절차 요약

• 입주 대상자 선정
• 마음에 드는 집을 찾아 LH에 권리분석 신청
• LH 법무법인의 권리분석 후 승인 또는 반려
• 승인 시 LH 담당자, 임대인, 입주자와 함께 계약 체결
• 잔금일에 보증금이 임대인 계좌로 지급됨

이처럼 LH 계약은 사전 절차가 많기 때문에 입주까지 시간이 최소 4~6주 이상 걸릴 수 있다. 기존 임차인의 퇴실 일정을 잡을 때도 이 점을 고려해 조율하는 것이 좋다.

 

3. 지원 유형과 자기부담금

LH 전세임대는 입주자의 유형에 따라 지원 범위와 자기부담금이 다르게 책정된다. 청년, 주거 취약계층, 신혼부부 등 각 유형별로 보증금 한도와 조건이 달라 실무에서 주의가 필요하다.

1) 청년 유형

• 최대 지원 보증금: 1억2,000만원
• 자기부담금: 약 200만원

2) 주거 취약계층 및 비주택 거주자

• 최대 지원 보증금: 1억3,000만원
• 자기부담금: 최소 50만원에서 유형별 차등

3) 신혼부부 유형

• 1유형: 1억4,500만원 지원, 자기부담금 5%
• 2유형: 2억4,000만원 지원, 자기부담금 20%

여기에 월세가 붙는 보증부 월세 계약일 경우, 최소 3개월치 월세가 자기부담금에 포함된다. 예를 들어, 보증금 1억2,000만원에 월세 20만원이면 기본 자기부담금 200만원 외에 60만원이 더해져 총 260만원을 준비해야 한다.

 

4. LH 계약 시 임대인 설득 포인트

LH 계약을 꺼리는 임대인도 있다. 절차가 복잡하고 서류 준비가 번거롭다고 느끼기 때문이다. 이럴 때는 LH가 제공하는 지원 혜택을 설명해 설득할 수 있다.

• 임대인 중개보수 지원: 일정 조건을 만족하면 중개 수수료 일부 지원
• 도배·장판 카드: 입주자는 10년에 한 번 LH를 통해 도배·장판 교체 비용 일부 지원 가능
• 월세 연체 시 자격 박탈: 입주자가 월세를 3개월 이상 연체하면 LH 자격이 박탈되어 퇴거가 이뤄질 수 있음

이처럼 월세 연체에 대한 리스크가 줄어들고, 유지·보수 비용까지 입주자에게 지원된다는 점은 임대인에게 실질적인 장점이 될 수 있다. 또한 일반 전세대출보다 자기부담금이 낮아 입주자가 빠르게 결정할 가능성도 크다.

 

5. 신청 불가 유형 및 건축물 기준

LH 계약은 모든 유형의 건축물에서 가능한 것은 아니다. 특히 다중주택은 LH 전세임대 대상에서 제외된다.

① 신청 불가 건물 유형

• 다중주택: 전면 불가
• 위반 건축물: 해당 세대가 위반일 경우 불가, 일부 위반이 아닐 경우 가능

② 신청 가능 조건

• 해당 전유부가 위반이 아닐 경우 가능
• 공동주택, 단독주택, 오피스텔 중 바닥난방 가능 오피스텔은 가능

건축물 대장 하단에 위반 여부가 명시되어 있으며, 누락된 경우 구청에 정정을 요청할 수 있다. 옥상 불법 증축 등 일부 위반 사항은 명확히 기재되도록 요청해야 LH 계약 승인이 가능하다.

 

6. 권리분석 기준과 계산법

LH 계약에서는 권리분석을 통해 해당 주택이 안전한지, 전세금을 보호할 수 있는지를 사전에 검토한다. 2024년 기준 LH 권리분석 조건은 다음과 같다.

① 권리분석 기본 공식

• 선순위 근저당 채권최고액
• +
• 선순위 임대차 보증금
• +
• 최우선 변제 예상액
• +
• 신규 계약 보증금
• ≤ 공동주택 가격 × 140% × 90%

이 계산 방식은 다가구, 다세대, 도시형생활주택, 오피스텔 등 대부분의 주거형태에 동일하게 적용된다. 단, 최우선 변제 예상액은 상황에 따라 달라지므로 주의가 필요하다.

 

7. 최우선 변제액 계산 방법

최우선 변제 예상액은 세 가지 상황에 따라 달라진다.

① 공실 또는 주인 거주 세대

• 방 개수 × 5,500만원

② 건축물 대장상 주차장·물탱크실·계단실

• 30㎡당 5,500만원 적용

③ 위반 건축물

• 위반 사유 1건당 5,500만원 추가 계산

이 기준은 법무 법인의 내부 매뉴얼을 기반으로 계산된다. 따라서 계약 전에 면적, 구조, 위반 여부 등을 꼼꼼하게 확인해야 한다.

 

8. 선순위 임대차 보증금 확인 방법

다가구 주택은 여러 세대가 있는 구조라 모든 호실의 보증금을 일일이 확인하는 것이 쉽지 않다. 임대인과 전화 통화로 확인하기도 어렵고, 정보가 누락되기 쉽다.

① 확정일자 부여 현황 활용

• 임대인의 신분증 사본과 도장을 지참해 주민센터 방문
• 확정일자 부여 현황을 발급받아 호실별 보증금 유무 확인

② 보증금 내역서 작성 팁

• 기존에 확정일자가 있는 호실은 확정일자 기준 보증금 기재
• 공실 혹은 주인세대는 보증금 0원으로 기재
• 방 개수에 맞춰 최우선 변제액 계산해 기입

이렇게 하면 선순위 임차 보증금 내역서 작성을 위한 기본 정보를 확보할 수 있다. 특히 허그(HUG) 대출과 달리 임차인의 실명은 요구되지 않기 때문에 상대적으로 간단하다.

 

9. 공동담보 근저당 설정된 집의 해결 방법

최근에는 공동담보 근저당이 설정된 집들이 일반 전세대출이나 보증보험 이용에 어려움을 겪는 사례가 많다. 이럴 때 LH 계약이 대안이 될 수 있다.

① 일반 대출 불가 사유

• 여러 호실이 한 근저당으로 묶인 경우, 개별 호실에 대한 담보 계산이 어려움
• 공동담보 전체 금액으로 판단하여 대출 거절되는 사례 많음

② LH에서는 안분 계산 가능

• 전용면적 기준으로 근저당 금액을 안분 계산
• 호실별로 채권최고액을 나눠서 권리분석에 활용 가능

예를 들어, 총 1억의 근저당이 다섯 개 호실에 묶여 있다면, 각 호실의 전용면적을 기준으로 비율 계산 후 안분하여 적용된다. 이 방식은 LH에서만 가능하며, 허그(HUG) 대출에서는 불가능하다.

 

10. 권리분석 접수 시 필요한 서류

LH 권리분석을 신청하려면 다수의 서류가 필요하다. 임대인과 입주자의 서류를 모두 확보해야 하며, 대리 신청도 가능하다.

① 임대인 관련 서류

• 건물 등기부등본
• 토지 등기부등본 (건물과 토지 명의가 같을 경우 모두 필요)
• 국세 및 지방세 납세증명서
• 확정일자 부여 현황

② 입주자 관련 서류

• 주민등록등본
• 가족관계증명서 (상세)
• 차상위계층 또는 수급자 증명서 (해당자)

확정일자 부여 현황과 납세증명서는 중개사가 임대인의 신분증 사본과 도장을 지참하면 주민센터에서 대리 발급받을 수 있다. 이 과정을 중개사가 대신 진행하면, 임대인의 협조를 더 쉽게 얻을 수 있다.

 

마치며

LH 전세임대는 복잡한 절차와 조건들이 있지만, 이를 잘 이해하고 활용한다면 입주자와 임대인 모두에게 유익한 계약 방식이다. 중개사의 입장에서도 다양한 유형의 계약을 진행할 수 있는 능력을 기르는 계기가 된다. 중요한 것은 정확한 기준을 이해하고, 필요한 서류를 적절히 준비하며, 권리분석을 철저히 진행하는 것이다. 현장에서 활용할 수 있는 실무 노하우를 쌓아 간다면, LH 계약은 더 이상 어렵지 않다.