월세 안 내는 임차인, 법적으로 내보내는 확실한 방법 정리

시작하며

건물이나 주택을 임대하고 있다 보면, 한두 달씩 밀리는 월세는 물론이고 장기간 월세를 내지 않으면서도 계속 버티는 임차인을 마주하게 되는 경우가 있다. 장사는 계속하면서 월세는 체납하고, 나갈 생각도 없는 상황이라면 임대인 입장에서는 손쓸 방법이 마땅치 않아 답답해질 수밖에 없다. 이런 상황에서 임대인이 어떤 시점에 어떤 대응을 할 수 있는지 미리 알고 있으면 불필요한 손실을 줄일 수 있다. 이번 글에서는 상가 및 주택 임대차에서 임차인의 월세 연체에 따른 단계별 대처 방법을 자세히 소개한다.

 

1. 상가 임대차 계약에서 임차인의 권리와 제한 시점

상가는 주택과 달리 임차인의 권리를 상대적으로 폭넓게 보장받는 구조다. 일정 조건을 충족하면 10년간 계약을 갱신할 수 있고, 권리금도 임대인의 방해 없이 회수할 수 있도록 법적으로 보호받는다. 심지어 월세 인상도 연간 5% 이내로 제한된다.

하지만 이런 강한 권리들도 월세가 일정 금액 이상 밀리는 순간부터는 자동으로 제한된다. 바로 3개월치 월세가 연체됐을 때다.

‘3기 연체’의 의미

3기 연체는 단순히 3개월 동안 월세를 안 낸 것이 아니라, 실제로 3개월분 금액이 누적 체납된 상태를 말한다.

예를 들어,

월	월세 납부 상황	누적 연체금
1월	미납 (100만원)	100만원
2월	납부	100만원 유지
3월	미납 (100만원)	200만원
4월	미납 (100만원)	300만원 (3기 연체 성립)

이 시점부터는 임차인이 갱신 요구권이나 권리금 회수권 등을 주장할 수 없게 된다.

 

2. 임대인의 선택: 계약 유지 or 해지

3기 연체가 확인된 이후에는, 임대인은 두 가지 선택지를 놓고 고민하게 된다.

(1) 계약을 그대로 유지하는 경우

• 보증금이 충분하다면 계약을 끝까지 유지하면서 연체된 금액을 보증금에서 공제하는 방식으로 대응할 수 있다.
• 예를 들어, 월세가 100만원이고 보증금이 1억원이라면, 12개월을 모두 밀린다고 해도 손해는 크지 않다.

(2) 계약을 조기 해지하는 경우

• 보증금이 적고, 임차인이 앞으로도 월세를 성실히 납부할 가능성이 낮다면 빠르게 계약을 종료시키는 것이 더 유리할 수 있다.
• 이때 임대인은
• 3기 연체 시점에 계약 해지 통보를 할 수 있다.

선택을 위한 판단 기준

구분	계약 유지	계약 해지
보증금 규모	높을수록 유리	낮을수록 불리
공실 가능성	높으면 유지 고려	낮으면 해지 유리
임차인 신뢰도	일시적 연체면 유지	반복적 체납이면 해지
새 임차인 수요	부족하면 유지	수요 충분하면 해지 가능

 

3. 계약 해지 후 퇴거하지 않으면?

계약 해지를 통보했음에도 임차인이 나가지 않는다면, 민사 명도소송 절차를 밟아야 한다. 하지만 명도소송은 생각보다 오래 걸릴 수 있다.

• 일반적으로 6개월 이상 소요
• 항소나 이의제기 등으로 1년 이상 길어질 수 있음
• 소송 중에도 임차인은 월세를 내지 않는 경우가 많음

실제 사례에서도, 단 한 곳의 상가 임차인이 버티면서 전체 건물의 신축이 2년 이상 지연된 경우도 있다. 이처럼 명도소송은 시간이 많이 걸리고, 임대인의 경제적 피해가 커질 수 있으므로, 가능하면 빠르게 해지 통보하고 정리하는 것이 중요하다.

 

4. 제소전 화해 제도: 명도소송 없이 강제집행하는 방법

명도소송은 시간이 오래 걸리는 데다, 결과가 나올 때까지 임차인이 계속 체납하는 경우가 많다. 이럴 때 임대인이 보다 신속하게 대응할 수 있는 수단이 바로 제소전 화해다.

제소전 화해란?

제소전 화해는 임대차 계약 시점에 법원을 통해 임대인과 임차인이 미리 합의문을 받아두는 절차다. 이 문서는 판결문과 동일한 효력을 지니기 때문에, 나중에 문제가 생겼을 때 소송 없이도 바로 강제집행이 가능하다.

절차는 어렵지 않다

1. 임대차 계약을 체결하면서 제소전 화해 신청
2. 법원이 임대인·임차인 양측을 불러 신문
3. 판결문과 같은 효력을 가진 ‘화해 결정문’ 발급
4. 이후 체납이 발생하거나 계약 종료 후 퇴거하지 않으면, 결정문을 근거로 집행 가능

이런 경우에 특히 필요하다

• 보증금은 낮고 월세는 높은 구조의 임대 계약
• 고급 상가나 고가 주택처럼 금액 단위가 큰 경우
• 임차인이 신뢰하기 어려운 상황

제소전 화해는 절차 자체는 간단하지만, 임차인의 동의가 있어야만 진행할 수 있다는 점이 중요하다. 하지만 매물 자체가 인기 있는 상가나 주택일 경우, 임차인이 이를 거부하기 어렵기 때문에 계약 초기에 잘 설득하면 적용이 가능하다.

 

5. 주택 임차인의 체납 시 대응 전략

상가와 달리, 주택은 ‘2개월 연체’가 기준이 된다. 월세가 두 달 이상 밀리면, 임차인은 갱신 요구권을 행사할 수 없다. 이는 임대인이 계약 갱신을 거절하거나 조기 해지를 통보할 수 있다는 뜻이다.

기본 대응 방법

• 2개월 이상 월세가 밀리면, 계약 해지 통보 가능
• 계약 종료 시점까지 유지한 뒤, 연체 금액을 보증금에서 공제하고 정산 가능
• 임차인이 나가지 않으면 명도소송 진행

고가 주택에서 자주 나타나는 문제

• 보증금이 낮고, 월세가 매우 높은 구조
• 월세가 1,000만원인데 보증금이 5,000만원 수준
• 첫 달부터 월세와 관리비를 체납하는 경우 발생
• 관리비 수백만원도 임대인이 대신 납부해야 하는 상황
• 임차인의 외형만 보고 신뢰했다가, 실제 자산은 없는 경우가 많음

이런 상황에서는 계약 체결 단계에서부터 제소전 화해를 반드시 고려해야 한다.

 

6. 임대인을 위한 체크리스트

계약 전

• 보증금은 월세 기준 2년치 이상 확보
• 연체 시 계약 해지 가능 조항 명시
• 관리비 부담 주체 명확히 규정
• 제소전 화해 포함 여부 협의

연체 발생 시

연체 기간	대응 방법	참고사항
1개월	내용증명 발송, 이자 청구 가능	단기 연체로 간주
2개월	주택: 갱신요구권 상실	조기 해지 가능
3개월	상가: 갱신요구권 및 권리금 보호 상실	계약 해지 통보 가능
4개월 이상	명도소송 또는 제소전 화해 집행	손해 최소화를 위해 빠른 결정 필요

 

마치며

임차인의 월세 연체는 임대인에게 단순한 불편함을 넘어서, 금전적 손해로 이어질 수 있는 문제다. 특히 상가나 고가 주택처럼 금액 단위가 큰 계약에서는 더욱 치명적이다. 하지만 미리 전략을 세우고 계약 단계부터 준비한다면 충분히 예방할 수 있다.

갱신 요구권, 권리금 회수, 계약 해지와 같은 법적 권리와 절차를 정확히 알고, 필요할 경우 제소전 화해 제도를 활용하면 불필요한 소송과 시간 낭비를 줄일 수 있다. 임대인의 입장에서도 이제는 법적 지식이 선택이 아닌 필수다.