임차인이 월세를 연체하면 잃게 되는 6가지 권리와 법적 손해

시작하며

사업을 하거나 주거를 위해 건물이나 집을 빌린 분이라면 ‘월세 연체’가 단순한 돈 문제만은 아니라는 점을 반드시 알고 있어야 한다. 요즘처럼 경기가 좋지 않을 때는 임차인이 한두 달 월세를 밀리는 일도 종종 생기지만, 이게 단순히 늦게 낸 걸로 끝나지 않는다는 점을 많은 사람들이 간과한다.

특히, 임대차 계약이 유지되는 동안 임차인에게 법적으로 보장되는 권리들이 꽤 많다. 예를 들어 계약을 연장할 수 있는 권리(계약갱신요구권), 상가 임차인의 경우 권리금을 회수할 수 있는 권리, 건물을 지은 경우에는 그 건물 값을 청구할 수 있는 권리(지상물매수청구권)까지. 그런데 이 중요한 권리들이 월세를 몇 번 연체했다는 이유로 통째로 사라질 수 있다면 어떨까?

이 글에서는 ‘월세 연체’가 정확히 어떤 의미인지, 그리고 연체로 인해 어떤 법적 불이익을 입을 수 있는지를 하나씩 짚어보려고 한다.

 

1. 월세 연체의 기준, 어디까지가 위험한가?

일반적으로 임대차 계약에서는 월세, 즉 차임을 일정 주기마다 지급하게 돼 있다. 가장 흔한 건 ‘매달 월세’ 방식이고, 때로는 1년에 한 번씩 내는 연세, 또는 10개월 단위로 내는 사글세 같은 방식도 있다.

이때 ‘2기 또는 3기 연체’라는 표현이 자주 등장하는데, 여기서 1기란 ‘한 번 내야 하는 차임’이다. 월세라면 1기 = 1개월, 사글세는 1기 = 10개월, 연세는 1기 = 1년이다. 그러니 월세를 기준으로 보면 2기 연체는 두 달치, 3기 연체는 세 달치 밀린 경우를 의미한다.

여기서 중요한 건 연속으로 안 냈을 때만 연체로 보는 게 아니라, 일정 기간 동안 합산한 금액이 두 달치 또는 세 달치가 되는 경우도 포함된다는 점이다. 예를 들어 매달 10만원씩 밀려서 10개월 동안 총 100만원이 밀렸다면, 월세가 50만원일 경우 두 달치에 해당하므로 연체 2기에 해당한다.

즉, 월세를 한꺼번에 못 낸 경우뿐 아니라 몇 달에 걸쳐 조금씩 밀린 것도 모두 합산해 판단된다는 걸 알아둬야 한다.

 

2. 임대차계약 해지 사유가 된다

민법에 따르면, 임차인이 두 달치 이상 월세를 밀리면 임대인은 계약을 해지할 수 있다. 주택임대차의 경우 별도 규정이 없어 민법이 그대로 적용되고, 상가건물임대차는 법에서 3기 이상 연체 시 해지 가능하다고 명시돼 있다.

즉, 주택은 2개월치, 상가는 3개월치 이상 월세를 연체하면 법적으로 임대인이 계약을 종료할 수 있는 권리가 생긴다는 뜻이다.

그리고 계약서에 ‘1기만 연체해도 계약 해지 가능’이라고 적혀 있다 해도, 이런 내용은 효력이 없다. 법에서 정한 기준에 미달하는 해지 요건은 강행규정 위반으로 무효가 된다.

 

3. 보증금이 있어도 연체 해지 못 막는다

많은 임차인들이 착각하는 부분이 바로 이거다. “보증금이 있으니까, 연체된 월세는 그 보증금에서 공제하면 되지 않을까?” 하지만 법적으로는 임대인의 동의 없이 임차인이 마음대로 보증금에서 공제했다고 주장할 수 없다.

즉, 보증금이 있다고 해서 월세 연체가 없던 일이 되지 않는다.

또한 계약 해지가 되면 임대인은 소송을 통해 건물 명도를 청구할 수 있고, 법원의 판결에 따라 집행까지 이어질 수 있다. 연체가 단순히 신용 문제나 감정 문제가 아니라, 실제 퇴거로 이어질 수 있다는 점에서 매우 중요하다.

 

4. 계약갱신요구권, 과거 연체 기록만으로도 상실

주택은 2년, 상가는 최대 10년까지 계약을 연장할 수 있는 권리가 있다. 이는 임차인의 거주 안정과 영업 기반을 보호하기 위해 법에서 정한 것이다. 그런데, 과거에 월세를 두세 번 연체한 적이 있다면, 그 기록만으로도 이 권리를 행사하지 못할 수 있다.

즉, 연체를 현재 하고 있지 않더라도, 과거에 연체한 사실이 있다면 임대인은 ‘정당한 사유’를 근거로 계약갱신 요구를 거절할 수 있다.

대법원은 “임차인이 일정 금액 이상을 연체한 적이 있으면, 신뢰를 무너뜨린 것으로 보아 계약 관계 유지가 어렵다고 판단할 수 있다”고 보고 있다.

 

계속 이어서 작성하겠습니다.

5. 권리금 회수 기회도 사라진다

상가에서 영업을 하던 임차인이 계약 종료 후, 새로운 임차인을 주선하고 권리금을 받는 경우가 많다. 하지만 월세를 3기 이상 연체한 사실이 있다면, 이 권리도 사라질 수 있다.

법에서는 일정한 조건을 만족하면 임차인이 권리금을 회수할 수 있도록 보장하고 있지만, 과거 연체 기록이 있다면 임대인은 신규 임차인과의 거래를 거절해도 책임을 지지 않는다.

즉, 권리금 수천만원을 받을 수 있었던 상황에서, 그 기회를 법적으로 박탈당할 수 있다는 얘기다.

 

6. 건물을 지은 임차인도 건물값 못 받을 수 있다

남의 땅을 빌려 건물을 짓고 영업을 하는 경우, 계약이 끝나면 지상물매수청구권을 통해 건물 값을 받을 수 있다. 하지만 차임을 2기 이상 연체한 후 임대인이 계약을 해지하면, 이 권리도 인정되지 않는다.

다만, 계약 해지 전에 먼저 매수 청구를 했을 경우에는 연체 여부와 상관없이 권리가 유지된다. 따라서 이 권리를 지키고 싶다면 미리미리 법적 조치를 취해두는 것이 안전하다.

 

마치며

임차인에게 보장된 계약갱신요구권, 권리금회수청구권, 지상물매수청구권은 그 자체로도 매우 중요한 권리지만, 월세를 몇 번 연체하는 것만으로도 그 모든 권리가 한순간에 사라질 수 있다.

“나중에 내면 되겠지” “보증금으로 퉁치면 되겠지”라는 안일한 생각이 수천만원 손해로 이어질 수 있다는 걸 반드시 명심해야 한다.

월세는 늦게 내는 순간 단순한 채무가 아니라, 계약 자체를 흔들고 법적 권리를 무너뜨릴 수 있는 핵심 변수라는 걸 기억하자.