전세보증보험 가입해도 못 받는 보증금? 거절 사례 5가지 정리

시작하며

전세보증보험에 가입해도 안심할 수 없는 사례가 계속해서 발생하고 있다. 계약 조건을 정확히 지키지 못한 경우, 보증금을 돌려받지 못하는 일이 실제로 벌어지고 있기 때문이다. 특히 보증금 반환을 지원하는 보증기관인 HUG(주택도시보증공사)를 통해 보증보험에 가입했더라도, 일정 요건을 충족하지 못하면 지급이 거절될 수 있다.

2020년부터 2022년 9월까지 지급 보류 또는 거절된 사례가 수백 건에 달하고, 금액 기준으로는 수백억원에 이른다는 통계도 있다. 전세사기 피해를 줄이기 위해서라도, 실제 지급이 거절될 수 있는 사례들을 정확히 이해하는 것이 중요하다. 아래에서 대표적인 다섯 가지 유형을 소개한다.

 

1. 대항력과 우선변제권이 없는 경우

(1) 전세계약 중 전출로 효력 상실

전세보증금을 안전하게 보호하려면 대항력과 우선변제권을 확보하고 유지하는 것이 핵심이다. 하지만 임대차 계약 기간 중 전출하거나 주소 변경을 하면, 전입신고가 말소되면서 대항력이 상실될 수 있다. 이 경우, 보증기관은 보증금을 대신 지급하지 않는다.

또 다른 유형은 전세 계약서에 확정일자를 받은 후 전입신고를 해도, 그 효력이 다음날부터 발생한다는 점을 악용한 이른바 '던지기 수법'이다. 집주인이 세입자의 대항력이 생기기 전에 주택을 제3자에게 매도하면, 새로운 소유자에게 대항할 수 없게 되며 이 또한 지급 거절 사유가 된다.

👉 예방하려면 다음과 같은 특약을 계약서에 반드시 명시해야 한다.

• 잔금일 이후 일정 기간 내 근저당 등 권리 설정 금지
• 소유권 이전 행위 금지
• 전입신고 완료 전 매도 제한

 

2. 보증 효력이 아예 발생하지 않은 경우

(1) 전입신고 및 확정일자 누락

전세보증보험은 보증 효력이 발생한 이후에만 작동한다. 그런데 보증 가입 후 일정 요건을 갖추지 못하면 효력이 아예 발생하지 않으며, 이 경우 지급 대상이 되지 않는다.

대표적인 사례는 전세금 안심대출을 받을 때 발생한다. 대출 실행일에 세 가지 조건, 즉 주택 인도, 전입신고, 확정일자 부여가 동시에 충족되어야만 보증 효력이 생긴다. 이 중 하나라도 빠지면, 보증기관은 면책 조항에 따라 책임을 지지 않게 된다.

👉 주의해야 할 3가지 조건은 다음과 같다.

• 대출 실행 당일 주택을 실제로 인도받을 것
• 같은 날 전입신고를 완료할 것
• 동일 날짜에 확정일자도 받을 것

단 하루라도 어긋나면 순위에서 밀려 보증금을 받지 못할 가능성이 생긴다.

 

3. 계약서의 내용이 사실과 다른 경우

(1) 다운계약서와 업계약서 문제

일부 임차인은 보증금 전액을 보호받기 위해 실제보다 낮은 금액의 전세계약서를 작성하는 경우가 있다. 이를 ‘다운계약서’라고 하며, 보증 한도를 맞추기 위한 수단으로 쓰인다. 반대로, 보증금을 부풀려 높은 금액으로 계약서를 꾸미는 ‘업계약서’도 존재한다.

이처럼 계약서에 허위 내용이 기재되어 있다면, 보증기관은 계좌이체 내역 등 실거래 내역을 확인해 이를 적발할 수 있다. 이 경우 보증금 지급을 거절하거나 반환 이후 환수 조치를 진행할 수 있다. 명백한 사기로 판단되는 경우 형사 문제로 이어질 수도 있다.

 

4. 전세보증금 반환채권을 담보로 제공한 경우

(1) 전세보증금 반환채권 양도

전세보증보험은 임차인이 집주인으로부터 받을 보증금 반환채권을 보증기관이 넘겨받고 대신 지급하는 구조다. 하지만 임차인이 이 채권을 이미 제3자에게 양도했거나 금융기관에 담보로 제공한 상태라면, 보증기관은 회수할 채권이 사라진 셈이 되어 지급을 거절한다.

(2) 금융기관 담보 설정 예시

예를 들어, 전세보증금을 담보로 금융기관에서 대출을 받고 연체하면, 은행이 해당 채권을 먼저 회수하게 된다. 이 경우 보증기관은 대항권이 없는 상태에서 지급할 수 없으며, 손실을 떠안는 구조가 되기 때문에 지급을 거부하게 된다.

 

5. 계약이 묵시적으로 갱신된 경우

(1) 묵시적 갱신 시 지급 거절

전세계약이 만료된 이후 1개월 이내에 전세금을 돌려받지 못하면 일반적으로 보증사고로 인정되지만, 계약이 자동으로 갱신되었을 경우에는 사정이 달라진다. ‘묵시적 갱신’이 발생하면 계약 기간이 연장된 것으로 간주되어, 아직 계약이 유효하다고 해석된다.

이 경우에는 보증사고 요건이 성립하지 않아, 보증금 지급을 청구할 수 없다. 따라서 계약 만료일 전후로 반드시 퇴거 의사 표시와 정리 절차를 진행해야 한다.

 

마치며

전세보증보험은 세입자를 보호하는 장치이긴 하지만, 실제로 보호를 받기 위해서는 명확한 조건을 충족해야 한다. 대항력과 우선변제권을 확보하고, 보증 효력이 성립되도록 전입신고와 확정일자를 놓치지 말아야 한다. 계약서 작성 시 내용의 진실성도 중요하며, 보증금 반환채권을 제3자에게 양도하지 않아야 한다.

이러한 기본 요건들을 미리 점검하고 준비하지 않으면, 보증보험에 가입했더라도 실질적인 보호를 받지 못하게 될 수 있다. 전세계약을 체결할 때부터 꼼꼼하게 확인하고, 대출 실행일이나 계약 만료일처럼 중요한 일정에는 더욱 신중해야 한다.