전월세 시장이 왜 이렇게 변했을까, 집 없는 서민이 체감하는 진짜 이유

시작하며

요즘 주변에서 제일 자주 듣는 말이 있습니다.

“전세가 씨가 말랐대요.”

저도 사회복지 현장에서 만나는 분들 중에 전세 재계약 때문에 걱정하는 분들이 정말 많아요.

“이제는 월세 아니면 들어갈 데가 없다”는 한숨이 곳곳에서 들립니다.

예전엔 전세로 2~3년 묵으며 자금 마련을 하고 내 집을 노려보는 분들이 많았는데, 이제는 그 ‘짬’조차 허락되지 않는 시대가 되어버렸어요.

과연 전월세 시장은 왜 이렇게 급격하게 변한 걸까요?

오늘은 그 이유를 서민의 눈높이에서 차근히 살펴보려고 합니다.

 

1. 실거주 의무 정책, 전세 물량을 줄인 숨은 원인

전세 물량이 갑자기 줄어든 이유는 여러 가지가 있지만, 가장 큰 변화는 바로 ‘실거주 의무’ 정책이에요.

(1) 집을 사면 직접 살아야 하는 시대

예전에는 집을 사서 세입자를 들이고, 전세나 월세로 임대를 주는 경우가 많았죠.

그런데 최근 몇 년 사이 “투기 방지”를 이유로 일정 지역을 토지거래허가구역으로 묶고, 그 안에서는 집을 산 사람은 반드시 실거주해야 한다는 규제가 생겼습니다.

결과적으로 세입자에게 전세를 내놓던 집들이 전부 ‘실거주용’으로 바뀌면서 전세 물량 자체가 줄어든 거예요.

(2) 큰 단지에서도 매물이 뚝 떨어졌어요

예전엔 2,000세대, 5,000세대짜리 아파트에도 전세가 수십 건씩 나왔는데, 이제는 ‘동일매물 묶음’으로 검색해도 몇 개 남지 않아요.

공급이 줄면 가격이 오르는 건 당연하죠.

그래서 요즘 전세값이 오르고, 그 자리를 월세가 채우고 있는 겁니다.

 

2. 강남 학군지의 변화, 전세로 살던 가족들이 밀려났다

(1) 좋은 학군에 전세로 살던 분들이 떠나고 있어요

저는 부천에 살지만, 아이들 교육 때문에 강남 쪽 전세를 알아봤던 지인이 있었어요.

그분이 하는 말이 “예전엔 6억 전세로도 괜찮은 집이 있었는데, 이젠 그 돈으론 감히 보기조차 힘들다”고 하더라고요.

(2) 교육 기회의 불균형이 더 심해지고 있어요

강남 재건축 단지는 전세가 상대적으로 저렴하면서 좋은 학교와 학원가가 가까워 서민층도 접근할 수 있었던 곳이에요.

하지만 지금은 그 기회가 사라졌습니다.

결국 자녀 교육을 위해 ‘잠시 전세로 살던’ 가족들이 밀려나고, 그 자리는 실거주 의무로 들어온 집주인들이 채우는 구조가 된 거예요.

교육의 기회마저도 경제력에 따라 나뉘게 되는 셈이죠.

 

3. 전세 대신 월세로, 구조 자체가 달라지고 있다

요즘 전세 계약을 하려고 하면 “전세금은 그대로 두고 월세 조금만 더 주세요”라는 이야기를 자주 듣습니다.

이건 전형적인 반전세 구조로, 이제 완전한 전세는 점점 사라지고 있는 거예요.

📝 이럴 때 이렇게 해보세요

• 1. 월세 전환율을 미리 계산하세요. 보증금 대비 월세가 적당한지 꼭 따져보세요. 예를 들어 1억 보증금에 월세 50만원이라면, 연 6% 수준이에요. 주변 시세보다 높다면 조정 요청을 해보는 게 좋아요.
• 2. 월세 비용을 장기 부담으로 생각하세요. 단순히 “매달 낼 수 있나”가 아니라, 2~3년간 누적 금액이 전세보다 유리한지를 따져보는 게 현명합니다.
• 3. 계약 기간 동안 세금·관리비까지 포함해 계산해보세요. 월세는 기본 관리비까지 합치면 체감 부담이 훨씬 커지니까요.

 

4. 전월세 시장 불안이 경제에도 미치는 파장

(1) 월세로 지출이 커지면 소비 여력이 줄어요

가계가 월세에 쓰는 돈이 늘어나면, 식비·여가비 같은 생활 소비가 자연스럽게 줄어듭니다.

이건 결국 내수 경기 위축으로 이어지죠.

(2) 민간 임대 의존도가 너무 높아요

우리나라 임대의 90% 이상이 민간에서 나옵니다.

공공 임대는 10%도 안 되기 때문에, 민간 시장이 위축되면 전체 주거 시장이 흔들리게 돼요.

(3) 빈집이 생기는 역설적인 상황

여유 있는 집주인들은 “토지거래허가구역이라 팔지도 못하고, 세 줄 수도 없으니 그냥 비워두겠다”고 말합니다.

이건 정말 아이러니하죠.

서울 같은 도심에서 사람이 살 수 있는 공간이 비어 있다는 건 도시 효율성 측면에서도 손해입니다.

 

5. 정책의 의도는 좋지만, 방향이 문제

(1) 투기 방지보다는 ‘시장 순환’이 더 중요해요

정책은 언제나 의도는 좋습니다.

하지만 너무 강한 규제가 시장의 순환을 막으면, 결국 서민들이 더 큰 부담을 지게 됩니다.

(2) 규제보다는 유인책이 필요합니다

예전엔 ‘착한 임대인 제도’처럼 세금 공제나 감면을 주면서 임대를 장려했어요.

지금은 그런 인센티브가 거의 사라져서 집주인들이 전세를 내놓을 이유가 점점 없어지는 거예요.

 

6. 서민이 할 수 있는 현실적인 대비 방법

📝 이럴 땐 이렇게 해보세요

• 1. 전세를 고집하기보다 다양한 형태를 비교하세요. 전세, 반전세, 월세를 각각의 총비용 기준으로 비교해보면 의외로 월세가 덜 부담스러운 경우도 있어요.
• 2. 계약 전, 대출과 세금 조건을 꼼꼼히 확인하세요. 특히 토지거래허가구역은 대출이 제한될 수 있으니, 지역별 규제를 미리 알아두면 불안이 줄어듭니다.
• 3. 장기적으로는 ‘내 집 마련’을 목표로 하세요. 계속 월세를 내는 것보다, 조금씩 자금을 모아 매매로 전환하는 것이 결국 안정적입니다. 요즘은 소형 아파트나 구축 아파트부터 시작하는 분들도 많아요.

 

마치며

저는 사회복지사로서 많은 가정의 주거 문제를 가까이에서 봐왔습니다.

집이 안정돼야 마음이 편하고, 그래야 일도 생활도 제대로 돌아갑니다.

그런데 요즘처럼 전세가 사라지고 월세가 급등하는 시대에는 서민들이 체감하는 불안이 너무 커요.

정책은 서류 위의 숫자보다, 그 안에서 살아가는 사람들의 생활을 중심으로 만들어져야 한다고 생각합니다.

집은 단순한 자산이 아니라 ‘삶의 터전’이니까요.

이제는 규제가 아니라, 순환과 유인으로 시장을 풀어야 할 때입니다.

그래야 서민들이 숨 쉴 공간을 되찾을 수 있을 거예요.